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商业地产招商引进电影院
现象 商业地产狂刮影院风
四川成都城南好莱坞广场的紫荆影城隆重开业，这个号称全国最大、成都最豪华的民营电影院开业当日即受到成都市民的热力追捧，其经营状况更是长时间持续向好。
面对熙熙攘攘的人流，影城笑了，而好莱坞广场开发商———华亨集团更是在一旁偷着乐。因为影城所带来的人气、商气使得更多的投资商看好整个项目，楼盘价值迅速提升。到今年夏天，紫荆影城周边的咖啡厅、酒吧、娱乐会所呈千树万树梨花开的状态，开一家火一家。好莱坞广场俨然成为城南新兴时尚娱乐集中地，商铺租金自然水涨船高。
“以电影为核心消费，带动其它产业产生聚合效应是商业地产开发商青睐影城的原因之一。”国泰房产副总张瑜如是说。繁华时代将在温江打造可容纳１０００人的四星级电影院，正是看中了其带来持续的、有购买力的人流对口岸的激活作用。
原因 商业地产招商亟待突围
商业地产是否成功，关键在于招商。成都众信和诚董事长张效春认为，目前成都商业地产开发商普遍缺乏有效的经验，存在着招商资源渠道不畅通、资源缺乏等问题。商业地产项目和住宅项目有所不同，其销售对象并非直接的购物消费者，而是商家，特别是主力店。开发商要将店铺销售出去并且想后期经营管理顺利，就应该先确定主力店。张效春指出，主力店对整个项目的支撑作用非常重要，这对以后的招商和销售有很大的市场号召力。但是对很多开发商来说，要想找到一个理想的主力店并不容易。
业内专业人士指出，由于越来越多的商业物业使商家有了更多的选择机会，这使招商难度更大。从开发商主观原因看来，缺乏设定重点招商目标，由于没有专业商业公司介入，有些项目的招商工作不抓重点，花了不少人力、财力，结果谈了很多客户，最终还是不如意。
不难看出，虽然商业地产开发商在招商上颇费了些苦心，但很多项目招商的实际效果却不尽如人意，这样带来的直接后果就是项目无人问津、大笔资金被套牢。
２００２年我国电影体制改革，全国开始实行院线制，民营资本被允许介入电影院，随着众多电影院线公司的出现，这对商业地产项目来说无疑又多了一个招商途径，众多苦于招商乏力的开发商蜂拥而至也就不难理解了。
操作 前期介入注意长效
由于电影院建筑设计要求的特殊性，如果一个商业地产项目想引进电影院，就应该在项目规划设计前期与电影公司达成协议。
峨嵋院线副总经理徐廷栋说，除了各条院线选择商业地产项目时考虑自身的经营布局要求外，对建筑本身的要求也是很特殊的。目前高档电影院的层高一般要求在９米，需要有不同大小的放映厅，随着消费者消费意识的提高，还要有足够大的休息区，这些都要求项目在设计之初就要考虑到。如果楼盘建好后才考虑做电影院就会存在先天不足，比如层高不够、大小不适合等等，建好后再改造总是有一些遗憾，比如市中心一些早期修建的高档电影院都存在这样的问题。
据了解，目前成都电影院线与商业地产开发商的合作方式通常有两种：全资购买和租赁分账。四川省电影公司副总经理余先生说，该公司旗下各电影院都是采用全资购买的方式，这就要求电影院线有强大的资金实力，而对开发商来说，这种方式对楼盘的带动作用没有影响，还可以实现资金的快速回笼，但楼盘售价方面开发商可能要吃点亏。而另一些电影院线公司如峨嵋院线，他们就是采用与开发商分账的方式进行合作，也就是开发商为电影院提供场所，但院线公司并不会付租金，而是按约定对电影院取得的效益进行分配。峨嵋院线副总经理徐廷栋说：“电影放映是一个高投入、低产出的行业，也是回报周期长的行业。如果购买物业会占用很大的资金，分账方式将电影院线公司与开发商的利益捆绑在了一起，开发商一时想赚很多不太可能，但是通过这种方式，开发商将在很长时间里获得更多回报。”
效果 商铺租售搭上顺风车
毋庸置疑，引入电影院对整个商业地产项目的带动作用是巨大的。据开发好莱坞广场的华亨集团副总经理郭毅介绍：在海外和我国沿海发达城市都有电影文化经济圈，但成都还没有。好莱坞广场第一次引入了商业地产与电影经济相融合的模式，无论对电影行业发展还是开发商都有很重要的意义。对开发商销售楼盘来说，电影院带来的促进作用很明显。紫荆影城开业后良好的经营状况让众多投资者看好，好
莱坞广场其它部分销售进度明显加快，一楼商铺的价格也从每平方米１２０００多元涨到每平方米１４０００元，到现在不管是楼上的酒店公寓还是裙楼商铺都已销售一空。
位于龙泉的某商业楼盘，刚开始的时候卖得并不怎么样，但刚与峨嵋院线签订合作协议就受到了投资者关注，很快清盘不说，售价租金还涨了不少。
现在商业地产项目招商都去找能带来人流、吸引商气的商家，除了国际大型零售企业外，电影院无疑是相对较好的选择，像东方世纪电影广场，每天光来看电影的人就达三四千，所聚集的商业效应可想而知。人流来了，商气旺了，项目的销售租赁自然水到渠成。
邀电影院入伙需谨慎
随着国产电影质量的提升和进口大片的增多，人们对于电影的兴趣越来越浓，整个电影市场呈现出复苏的景象。
目前成都电影院分布特点是高档影院集中在春熙路商圈和盐市口商圈，中低档影院散布在城市各功能区；新建的高档影院主要在城南地区，新建中高档影院首选居民收入水平高、交通便利的新兴大型居住区。目前成都电影市场有太平洋院线、峨嵋院线和星美院线。前两大院线控制着成都绝大部分的电影市场，而且这两条院线近期都在新影院建设方面有大手笔，这也可以反应出其对成都电影市场的信心。
“成都一环路内和城南片区今后可能不会再开新电影院了。”峨嵋院线副总经理徐廷栋说。从影城选址可以看出，新影院对交通条件和居民消费能力都有很高的要求，市区内一些区域的电影市场正渐渐呈饱和状，所以并不是随便哪个项目都可以引进电影院的。
繁华时代的张瑜认为，电影院对商业地产项目来说可以是一个重要的组成部分，却并非灵丹妙药。商业地产引进电影院更需要考虑市场的承受能力。需要整个项目的商业品种能够聚合起来，而不是让电影院成为一个孤点。
值得注意的是，现在成都电影院是越修越高档，如紫荆影城号称五星级新概念影城，经营面积约６０００平方米，设有７个标准电影厅，共计１０００余个观众座席；峨嵋院线投资５０００万元打造的东方世纪电影广场，拥有１６个放映厅和２０００个座位；而最近同辉购物中心又传出消息，将打造成都第一个六星级电影院……一业内专家告诉记者，现在各电影院线公司之间竞争激烈，新建电影院一个比一个高档，出现了一股攀比风。针对这种现象，专家提醒有意引进电影院的商业地产开发商应事前多与院线方交流、沟通，找准自己的项目定位，切忌盲目跟风。
电影院等业态在商场中只能起到锦上添花的作用，由于消费者看完电影后不会选择进店购物而多会选择离开，导致这部分人群在店内停留的有效时间较短，形成的消费行为次数也会较少。”有百货业专业人士认为，商场应该利用店内影院火爆的人气，加大各类休闲业态在商场中的比例，注意找出适合当地消费水平的经营策略，不必一味求大求同。另外，百货商场在利用电影院等强势业态的同时，要清楚自己的主业依然是零售业态，而休闲类业态只是辅助，不要本末倒置。
