青海省下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试题由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产估价师案例分析”。
青海省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价
技术路线及估价方法考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列不属于划拨土地使用权范围的是。A：政府大楼建设用地 B：商品房建设用地
C：经济适用住房建设用地
D：国家重点扶持的水利项目用地 E：房地产估价机构必须加盖公章
2、下列不属于房地产商业物业市场的是。A：写字楼市场 B：零售商场或店铺 C：休闲旅游设施市场 D：仓储用房市场 E：借款合同
3、按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，w省A市房地产开发公司申报三级资质，应由部门决定审批部门。A：A市人民政府
B：W省建设行政主管部门 C：W省人民政府
D：国务院建设行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章
4、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。A．利润 B．价格 C．价值
D．收益价格
5、房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是__。A．相对较高的收益水平 B．得到税收方面的益处 C．提高投资者的资信等级 D．良好的流动性
6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。A．45 B．50 C．52 D．557、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。
A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
E：工业用地的监测点评估价格
8、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35㎡，外墙面积为7㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。A：48．5 B：49 C：51 D：45．5 E：借款合同
9、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。A．过去 B．潜在 C．相关 D．未来
10、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。A．政策性银行 B．商业银行 C．中央银行 D．人民银行
11、关于市场法的说法，错误的是。
A：测算结果容易被人们理解、认可、接受 B：测算结果有时并不一定是合理、真实的C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D：每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 E：工业用地的监测点评估价格
12、某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年．市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡，运营费用率为租金收入的25％．该类房地产的报酬率为10％，则该商铺的价值为．【2006年考题】
A：521万元 B：533万元 C：695万元 D：711万元
E：工业用地的监测点评估价格
13、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A：7 B：15 C：30 D：60 E：执行层的组织协调
14、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。A：确定估价时点在先，得出评估价值在后 B：得出评估价值在先，确定估价时点在后 C：确定估价时点与得出评估价值同时进行
D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以 E：工业用地的监测点评估价格
15、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。A．-100 B．-50 C．50 D．10016、人防工程的地下室面积建筑面积。A：属不应分摊的共有 B：属分摊的共有 C：不属共有
D：属物业公司所有 E：执行层的组织协调
17、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。
A：4451元／㎡ B：4500元／㎡ C：4549元／㎡ D：5821元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
18、估价的通俗含义是估计的价格或价值。A：现有物品 B：一般物品 C：经济物品 D：建筑物品
E：工业用地的监测点评估价格
19、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地如实申报成交价格。A：县级或县级以上人民政府
B：县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门 C：县级以上人民政府
D：县级以上人民政府房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调
20、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。A．0.63 B．1.63 C．2.25 D．12.5021、下列表述中不正确的是．【2004年考题】
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格
22、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。A：政策风险 B：市场风险 C：财务风险 D：信用风险 E：借款合同
23、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。A．拆迁补偿费及有关税费 B．市政基础设施建设有关费用 C．贷款利息 D．建安费用
24、建设用地使用权出让，是土地级市场。A：一 B：二 C：三 D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、公民参与合伙关系，__出资。A．可以用劳务 B．必须用资金 C．必须用实物
D．必须用资金或实物
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、不可能引起房地产需求增加或减少的条件是。A：消费者的自我需要 B：未来预期收益变化 C：政府税收政策 D：收入水平的变化 E：借款合同
2、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。A：新建房屋申请人
B：原有但已进行过登记的房屋申请人 C：原有但未进行过登记的房屋申请人 D：转让所得房屋申请人 E：继承所得房屋申请人
3、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为__元。A．1297.91 B．3584.01 C．4881.93 D．5158.714、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。A．他项权利 B．转移
C．所有权初始 D．变更
5、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。A：开发商违法预售 B：借款人赖账不还 C：借款人拖延还款
D：房地产市场供需失衡 E：借款合同
6、__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A．因子推演法 B．趋势平滑法 C．加权平均法 D．回归分析法
7、下列民事行为属于无效的有。A：由完全民事行为能力人实施的B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为
C：限制民事行为能力人依法不能独立实施的D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的 E：经济合同违反国家指令性计划的8、房地产抵押担保的范围包括__。A．主债权及利息 B．违约金 C．定金
D．损害赔偿金 E．实现抵押权的费用
9、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．712410、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__。A．负债 B．收入 C．费用 D．资产
E．所有者权益
11、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．会计折旧
12、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值
13、开发一持有一出租一出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括等。A：土地成本 B：建造成本 C：运营成本 D：开发费用 E：购买税费
14、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（）。A．划拨土地应补交的出让金 B．已抵押担保的债权数额
C．发包人拖欠承包人的建设工程价款 D．强制执行费用 E．估价费用
15、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧
16、在估价中，测算开发利润时应注意__。A．开发利润是所得税后的B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
17、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。A：购买自住住房 B：建造自住住房 C：翻建自住住房 D：大修自住住房 E：购买商业门市
18、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括。A：物业管理 B：运营管理 C：设施管理 D：资产管理 E：组合投资管理
19、房地产保险对房地产估价的需要，主要是__。A．投保时评估保险价值 B．投保时评估保险金额
C．事故发生后评估房屋所遭受的损失
D．事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格 E．事故发生后评估的赔偿金额
20、零售商业物业的租金是以__为基础计算的。A．每一个独立出租单元的总出租面积 B．每月每平方米
C．每平方米可出租面积
D．每平方米可出租面积按月或年支付的金额
21、造成成交价格偏离正常市场价格的因素有__等。A．利害关系人之间的交易 B．供求不均衡
C．急于出售的交易
D．交易税费非正常负担的交易
E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
22、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的__。A．20% B．30% C．50% D．60%
23、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00%
24、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。A：《住宅平面示意图》 B：《住宅立面示意图》 C：《住宅剖面示意图》 D：《住宅质量保证书》 E：《住宅使用说明书》
25、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(过时)A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场
