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天津市滨海新区信安创业广场工程交接建议书
一．指导思想：保证滨海新区信安创业广场工程系统性和完整性，以早日控制和实现创业广场物业管理标准化为目的。
二．职能交接：物业工程管理职能的交接应明确责任。移交前由建设单位负责管理，接收后由物业管理公司负责管理。三．交接标准：按重要工程交接要求执行，主要由国家权威部门检测报告及工程图纸资料组成。
（一）文件资料：
A．由建设单位提供下列文件
1）开发建设天津市滨海新区信安创业广场的有关规定及合作开发项目的合同。
2）建设用地有关文件、附件。
3）创业广场立项、确定名称等请示，批复文件。
4）招投标及合同类文件
a施工总包招标、专业施工招标、设计招标等文件
b施工总承包合同、各专业施工合同、设计合同、监理合同、租地合同、天然气供气合同、供电合同及安全责任书、给水合同、排水合同等。
5）立项依据性文件及批复文件：主要包括天津市规划局、环保局、卫生防疫站、消防局等有关批文
6）工程竣工总结：简要、全面、系统、图文并茂 7）工程照片等
B．甲方业主、施工单位提供有关文件 1.施工许可证 2.开、竣工报告
3.建筑物基础定位测量记录，测量复核及成果记录 4.地基及基础设计变更处理记录 5.工程沉降、移位现象测量记录
6.原材料及施工实验记录汇总表，简明扼要地反映原始文件材料的名称，规格数量，使用时间及部位，实验结果，评定等项目
7.具有永久保存价值或在竣工图中不能反应清楚的重要设计变更洽商记录 8.隐蔽工程验收记录 9.结构工程验收记录
10.工程质量事故处理记录 11.竣工验收鉴定书
12.其它需要归档的技术文件
C．工程地质勘察及有关技术文件 1）工程地质勘察报告 2）规划图（建筑红线）
（二）图纸资料 1.工程主体
a．总体布置图、位置图、地形复杂者并附竖向布置图
b建设用地范围内的各种地上管线工程综合平面图（要求注明平面位置、高程、走向断面、跟外部管线衔接关系，复杂交叉处应有局部剖面图）c．各土建专业和有关专业的设计总说明书 2.建筑专业 a．设计说明书
b.总平面图（包括道路、园林绿化等）
c.各层平面图包括设备层及屋顶、人防图纸另册归档 d．立面图、剖面图、较复杂的外墙放大样
e.楼梯间、电梯间、电梯井道剖面图，电梯机房平、剖面图
f．地下部分的防水防潮、屋顶防水，外墙板缝的防水及变形缝等的做法大样图 g．防火、消防、抗震包括隔震、声响、防辐射、防电磁干扰以及三废治理等图纸 3.结构专业
a．建筑设计、幕墙工程设计、精装修工程设计等说明书 b.基础平、剖面图
c.地下部分各层墙、柱、梁、板平面图、剖面图及梁、板柱节点大样图
d.地上部分各层墙、柱、梁、板平面图，大样图、幕墙节点图 E.楼梯剖面大样图、电梯井道平面图、墙板连接大样图 f.钢结构平、剖面图及节点大样图 g.重要构筑物的平、剖面图 4.设计专业 1.）设计说明书
2.）上水、下水、消防、空调、通风、采暖的各层平面、剖面及立面系统图或透视图 3.）热交换器房、泵房、空调机房、燃气调压站等的平剖面图，管线系统图及有关说明书 4.）主要设备型号、功率、容量等明细表 5.电器专业 1）设计说明书
2）各种管线平面图及系统图
3）创业广场供配电室的原理图、接线图，泵房、空调机房、强电井室等的管线平、剖面图及系统图等
4）供配电、照明干线立管图
5）地下管线的特殊构筑物平、剖面图 6）接地电阻实测记录等 6.弱电专业 1）设计说明书
2）各种管线平面及系统图、修改后的施工设计图
3）通信系统、无线电对讲系统、计算机网络系统火灾报警与消防联动系统、公共安全技防系统（闭路电视监控系统、出入口门禁系统、巡更系统）、综合布线系统、有线电视及卫星电视接收系统、楼宇自动化控制系统、移动通讯室内布线系统、电子门锁管理系统等所有设备型号、规格、厂商、合格证、使用说明书，相关的电子文档、支持软件、培训计划，相关产品的入网许可及售后服务等相关资料。4）各种器材明细表 5）各种测试记录
7.采暖通风、给排水专业
（一）给水系统
1.总水表位置、官网系统图 2.室内给水系统图 3.室内管道油漆分色走向标志 4.隐蔽工程验收记录
5.承压管道系统、设备及阀门水压实验
（二）给水设备配件
1.给水管道通水，试压实验，冲洗管道，消毒检测 2.卫生洁具通水实验，具有溢浇功能的器具满水实验
3.给水控制阀门提供产品规格、说明书、质保书、数量清单、各阀门作用的标志，并开启灵活方便
（三）排水系统
1.提供室外排水官网系统图 2.提供室内排水系统图
3.排水主立管及水平干管做通球流水实验，通球直径不小于管径的2/3，通球率必须达到100%
（四）污水系统
屋面排水无积水，室内卫生间排水无地面积水和渗漏
（五）消防系统
1.提供室外消防管网系统图 2.提供消防给水原理图
3.提供自动喷淋给水原理图
4.消火栓试射达到设计要求，提供产品质保书、数量清单
5.消防报警装置标明控制区域，提供产品说明书、质保书、数量清单
6.消火栓、喷淋系统、加压泵、稳压泵，提供产品规格说明书、质保书保修凭证、数量清单，实测压力是否符合设计要求
7.消防喷淋控制阀标明控制区域，提供产品说明书、质保书、数量清单 8.管道试压测试记录
9.所有管道加压24h测试无渗漏
（六）制冷系统
1.提供制冷机组的产品说明书、质保书、维修保养合同及数量清单 2.系统运行循环水是否符合标准
3.提供冷水循环泵的产品说明书、质保书、保修凭证
玻璃幕墙工程交接
一．玻璃幕墙工程验收前应将其表面清洗干净 二．玻璃幕墙验收时应提交下列资料
1.玻璃幕墙工程的竣工图或施工图，结构计算书，设计变更文件及其它设计文件 2.幕墙工程所用各种材料、附件及紧固件、构件及组件的产品合格证书，性能检测报告，进场验收记录和复验报告
3.进口硅酮结构胶的商检证，国家指定机构出具的硅酮结构胶相容性和剥离粘接性实验报告
4.幕墙的风压变形性能、气密性能、水密性能检测报告及其它设计要求的性能检测报告
5.防雷装置测试记录 6.淋水实验记录 三．保养和维修 1.2.3.4.5.幕墙的设计依据，主要性能参数及幕墙结构的设计使用年限 日常与定期的维护保养要求 承包商的保修责任
玻璃幕墙大面应平整，胶缝应横平竖直，缝宽均匀，表面光滑
幕墙铝板表面无擦伤，幕墙玻璃无擦伤，玻璃幕墙开启窗开启灵活，关闭严密。开启窗角度小于15度，铝合金平移窗开灵活、关严密、无渗水
强电
中央配电室设备
一．提供创业广场中央配电室设备的电器系统图、设备布置图及设备明细表 二．提供创业广场中央配电室内设备的资料，资料包括： a.低压开关柜资料 1.低压开关柜的品牌； 2.产品样本及说明书； 3.产品合格证；
4.设备原理图及接线图； b.高压电缆
1.出厂检验报告； 2.产品合格证； 3.高压电缆的品牌； c.低压母线槽
1.低压母线槽的品牌； 2.出厂检验报告； 3.产品合格证；
d.供电所交接实验报告 1.继电保护实验报告； 2.电气设备实验报告；
三．提供创业广场配电站启动操作方案、现场运行规程 四．变配电设备安装、检查、通电及一切测试记录。
物业公司对被交接电器设备的单项交接要求： 消防喷淋泵、消火栓泵的交接要求：
1.提供消防喷淋泵、消火栓泵调试方案、品牌、产品合格证、质量保证书、设备明细清单等一切设备资料；
2.消防喷淋泵、消火栓泵的控制电箱的原理接线图。消防喷淋泵、消火栓泵的实验、试运行记录表。电器绝缘电阻、接地电阻测试记录表，要求符合国家规范。消防排烟机、风机的交接要求：
提供消防排烟机、风机调试方案、品牌、产品合格证、质量保证书、设备明细清单等一切设备资料。排烟机、风机的控制电箱原理接线图。实验、试运行记录表；电器绝缘电阻、接地电阻测试运行记录表及风机联动测试记录，要求符合国家规范。安保机房及设备的交接要求
提供安保机房设备的调试方案；UPS电源品牌；UPS电源使用说明书；质量保证书；设备明细清单等一切设备资料；机房设备电源电箱的原理接线图 弱电机房设备的交接要求：
提供弱电机房设备的调试方案；品牌；产品合格证；设备使用说明书；质量保证书；设备明细清单等一切设备资料。弱电机房设备的电源电箱的原理接线图；弱电机房总电源柜在电气设备满负荷运行下的实验和试运行记录表（包括电压测试、电流测试、功率测试、漏电保护测试、短路保护测试、过压保护测试、过流保护测试、失压保护测试、电阻测试、消防联动测试等国家规范要求的一切测试数据）。电梯设备的交接要求：
1.提供电梯机房设备的调试方案；品牌；产品合格证；设备使用说明书；质量保证书；设备明细清单；国家权威部门的检测报告。2.提供电梯机房设备的电源电箱原理接线图。公共区域应急照明设备的交接要求：
调试方案；品牌；产品合格证；设备使用说明书；质量保证书；设备明细清单等一切设备资料，创业广场公共区域应急照明的电气原理接线图。应急照明设备的实验、试运行记录表。
各楼层双路电源切换装置的交接要求：
提供各楼层双路电源切换装置的品牌；产品使用说明书及产品合格证。泛光照明设备的交接要求：
提供创业广场景观、泛光照明设备的调试方案、品牌、产品合格证；质量保证书；设备明细清单；电气原理接线图。厨房用电设备交接要求：
提供创业广场厨房设备调试方案；品牌；产品合格证；使用说明书；设备明细清单；厨房设备的电气原理接线图，设备的实验、试运行记录表；电气绝缘电阻、接地电阻测试记录表，要求符合国家规范。工程技术档案整理的交接要求： 1.提供工程施工中的大事记载、各单项工程竣工资料、图纸变更记录、设备安装记录、隐蔽工程项目细则。2.工程验收资料、设计资料和图纸监理文件、工程质量检验记录，工程质量验收记录，主要器材技术资料以及工程建设中的来往文件等。
3.提供室外安装（给水、雨水、污水、热力、燃气、电讯、电力、照明、电视、消防等）图纸资料。电源与接地：
1.系统的电源、防雷及接地系统的检测，可作为分项工程在各系统检测中进行；也可综合各系统电源与接地系统进行集中检测，并由相应的检测机构提供检测记录。电源与接地系统必须保证建筑物内各智能化系统的正常运行和人身、设备安全。2.系统的防雷及接地系统采用建筑物金属体作为接地装置时，接地电阻不应大于1欧姆。智能化系统的单独接地装置的检测，接地电阻应按设备要求的最小值确定。智能化系统的放过流、过压元件的接地装置、防电磁干扰屏蔽的接地装置、防静电接地装置的检测，其设置应符合设计要求，连接可靠。3.提供权威部门的防雷检测报告。
一．程控电话交换机
A． 各机架标签完备
B.设备接地良好
C.报警指示工作正常
D.对中继线的出入局进行呼叫测试
E.交换机业务性能测试（如缩位拨号、热线、限制呼出、叫醒服务、免打扰服务等）F.计费功能测试正常
G.人机命令核实 H.远程维护测试
I.技术文件和备件交接
1.维护手册
2.操作手册
3.命令手册
4.安装手册
5.硬件技术文件
6.软件技术文件
7.程序说明 8.程序清单 9.系统测试记录
10.按提供的设备清单进行清点，对各种备件进行联机测试，确认性能
11.系统试运行不少于3个月
12.提供培训计划及实施 二．有线电视系统
1.分布于整个工作频段的高、中、低段无噪波，及无“雪花干扰”；图像中无垂直、倾斜或水平条纹、图像无移动、垂直或斜图案 2.提供系统布置图及走向施工图 3.设备清单
4.相关设备技术文件及合同 三．公共广播与应急广播系统
1.聆听音色和音质，测试系统的音响效果；紧急广播由消防分机控制，具有最高优先权，在发火灾和突发事故发生时，应能强制切换为紧急广播并以最大音量播出 2.功率放大器匹配，在主机故障时，要求备用机自动投入运行
3.提供设备检测记录及系统测试记录；施工安装图纸及文件；安装设备明细表 四．楼宇设备监控系统 1.空调与通风系统功能检测
对空调系统进行温湿度及新风量自动控制、预定时间表、自动启停、节能优化等控制功能进行检测。着重检测系统测量点（温度、相对湿度、压差和压力等）与被控设备（风机、风阀、加湿器及电动阀门等）的控制稳定性、响应时间和控制效果，并检测设备连锁控制和故障报警的正确性。
2.变配电系统功能检测
对变配电系统的电气参数和电气设备工作状态进行监测，监测时利用工作站数据读取和现场测量的方法对电压、电流、有功（无功）功率、功率因数、用电量等各项参数的测量和记录进行准确性和真实性检查，显示的电力负荷及以上各参数的动态图形能比较准确地反映参数变化情况，并对报警信号进行验证。对高低压配电柜的运行状态、电力变压器的温度等参数进行检测
3.景观照明系统功能检测
对景观照明进行监控应以光照度、时间表等控制依据检查控制动作的正确性，并检查其手动开关功能。
4.给排水系统功能检测
对给水系统、排水系统进行液位、压力等参数检测及水泵运行状态的监控和报警进行验证。通过工作站参数设置或人为改变现场测控点状态，监视设备的运行状态，包括投运水泵切换及故障状态报警和保护等。
天津润喆物业管理有限公司工程部
2014/12/8
