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收房细项
一、文件
1.1、屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？是□否□
1.2、各种相关验收表格：《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等文件？是□否□
1.3、如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单？是□否□
二、门
2.1、每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？是□否□
2.2、门与门框的各边之间是否平行？是□否□
2.3、门插是否插入得太少？每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？是□否□
2.4、门间隙是否太大？（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米）是□否□
三、窗
3.1、窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙）是□否□
3.2、各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？打开后窗户是否能固定？是□否□
3.3、窗与窗框各边之间是否平行？是□否□
3.4、窗户玻璃是否完好、无划伤？是□否□
3.5、窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水）是□否□
3.6、是否翘曲变形？把手是否松动？是□否□
3.7、窗的底部滑道是否有损伤？是□否□
3.8、双层玻璃内部是否整洁？是□否□
四、墙
4.1、墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是□否□
4.2、从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是□否□
4.3、墙面是否有水滴、结雾的现象?(冬天房间里的墙面如有水滴,说明墙面的保温层可能有问题)是□否□
4.4、山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？是□否□
4.5、墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否□
4.6、相关位置是否有空调管孔？是□否□
五、天花板
5.1、天花板是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响）是□否□
5.2、是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是□否□
5.3、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是□否□
六、地面
6.1、地面检查地面有空壳开裂情况?(用小木锤敲,咚咚声就说明是空心的,要返工,要梆梆声才好)是□否□
6.2、看地板有无松动、爆裂、撞凹？是□否□
6.3、木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声？是□否□
6.4、地板间隙是否太大？地脚线接口是否妥当，有无松动？是□否□
6.5、用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平？是□否□
6.6、地平；
验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为 20 米左右吧，然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。
七、卫生间
7.1、卫生间坐厕下水是否顺畅？水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是□否□
7.2、冲厕水箱是否有漏水声？是□否□
7.3、浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？（一般会有防水涂层）是□否□
7.4、是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□否□
7.5、浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察）是□否□
7.6、水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□
7.7、淋浴花洒安装是否过低？是□否□
7.8、是否做等电位连接？是□否□
7.9、地漏排水是否通畅？是□否□
7.10、厕所顶棚是否有脱落或长霉菌？是□否□
7.11、排污管是否有水封（蓄水防臭弯头）？是□否□
7.12、是否有有裸露电线？
7.13、卫生间门口是否有挡水条？是□否□
7.14、卫生间地面是否低于卧室或客厅地面？是□否□
八、厨房
8.1、厨房电、水、煤气表具是否齐全？电、水、煤气表的度数是否有零开始？是□否□
8.2、是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？是□否□
8.3、厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？是□否□
8.4、墙面瓷砖砌筑是否合格？（砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实）是□否□
8.5、厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？是□否□
8.6、水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？是□否□
8.7、您住的房间上面的邻居家是否漏水？（否则您家的日子也一定不好过）是□否□
8.8、水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□
8.9、水池等是否有渗漏现象？是□否□
8.10、厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？是□否□
九、水
9.1、水上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道）是□否□
9.2、是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表）是□否□
9.3、供水管的材质？（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质）是□否□
9.4、水表是否空走？是□否□
9.5、水表读数
十、电
10.1、电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源）是□否□
10.2、户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？是□否□
10.3、各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设）是□否□
10.4、试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？是□否□
10.5、所有灯是否能亮？所有插座是否有电？最好带一个有显示灯的插头，这样检查插座时很方便。电笔不合适，因为插座有保护，必须三个头同时插才可以插入。是□否□
10.6、按动漏电保护器的测试钮检查是否工作正常？是□否□
10.7、插座是否带保险装置？是□否□
10.8、是否有电器接地装置？是□否□
10.9、电线是否符合国标质量？是□否□
电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于 2.5 平方，空调线 更应达到 4 平方，否则使用空调时，容易过热变软。
10.10、电表读数
；
十一、燃气
11.1、燃气是否已经开通？是□否□
十二、管线
12.1、燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范）是□否□
12.2、居室、客厅有否各种管线外露？是□否□
十三、隔音
13.1、将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？是□否□
十四、设备
14.1、和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？是□否□
十五、安防
15.1、门禁系统在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常？是□否□
15.2、住宅楼消防供水系统，是否经消防部门检验合格？消防通道是否畅通？是□否□
15.3、电梯是否具有劳动部门核发安全运行合格证？是□否□
15.4、电梯内是否有紧急呼叫系统？电梯内是否有监控系统？电梯内有无应急疏散系统？是□否□
15.5、小区内是否有中央监控系统？是□否□
十六、公共空间
16.1、凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平 即楼前 6 米、楼后 3 米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。
16.3、安全护栏是否符合要求？是□否□ 16.4、阳台屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
温馨提示：
1、不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要向写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
2.2.1、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。
2.2、《住宅使用说明书》--可带走
《住宅使用说明书》应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
2.3、《竣工验收备案表》 《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。
2.4、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是《北京市城市房地产转让管理办法》。
3、看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示：暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗？” 对上述“多项费用”具体说明如下： 开发商企图在交楼时代收契税（一般住宅税率为1.5%）。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》。开发商企图收取各种开通费（如有线电视、电话、煤气、宽带网等）。那么您质问他（她）：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？”。验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）
4、检查开发商出示的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》这些文件要看原件，而不是复印件。
5、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
6、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
7、对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
注意：详细收房事项：
1.带上试电笔、尺子、带二相/三相插头和电源显示开关的插座(小台灯亦可)、小锤子和电筒等东西。电笔（测插座）、尺子（量长度、水平）、布（分辨是脏还是划痕）。
2.验房时一定书面记录相关问题，便于与工程部联系整改事项。
3.验房时仔细检查，有些细节问题很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。
4.验房切忌着急，多看、多问、多记录。验房注意问题分述：
1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。
4、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。
5、验电：
A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。
C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。
E、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一：比如二室二厅至少应有2个，三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。
F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
G、检查入户门门铃：带2节（或4节）5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。
6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。
7、测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。
8、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），*墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。
9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。
10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏。
12、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
13、室内门检查平整变形：把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。
14、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。
15、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有1.5m2；
16、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。
17、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
19、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）
①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。
具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。
②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。
③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。
有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。
