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物权法下的建设征地拆迁(2008-01-18 02:54:36)
标签：教育
物权法下的建设征地拆迁
------对长沙黄兴南路步行商业街钉子户的反思
背景：
重庆“最牛钉子户”事件刚刚消失在人们视线中，物权法正式施行（自2007年10月1日起施行）。事件：
2007年10月26日，星期五，湖南长沙市最繁华的黄兴南路步行商业街旁，长沙自古以来的商业重地南门口，一家新的商业大厦开业了。场面很热闹，还有很多气球在空中飘。但就在商厦的门口和旁边，散立着3栋孤零零的破旧房子，它们的外墙一片狼藉，很明显，曾经连接它们的其他房子都已经拆掉了，变成了广场的一部分，而它们却继续坚定地站在繁华的商业大厦面前。看上去多少有些不协调。
虽然拆迁项目已启动三年，3栋孤零零的旧房子依然挺立在长沙繁华的步行街旁。该房产业主称该路段寸土寸金，自己房子小只能拿很少的补偿款，希望能置换到同路段的商铺。开发商却表示必须要将差额款项补齐才能置换。
中国经济的迅速崛起开始表现出强烈的城市化渴求。改造旧城区，打造现代化新都市，是都市居民的愿望。但随着城市化进程的加快，城镇拆迁所诱发的利益冲突和矛盾日益凸现。房地产开发商、拆迁户和地方政府之间的矛盾愈演愈烈，拆迁问题愈发凸显，导致的拆迁冲突也层出不穷。
随着物权法的出台，人们相信中国拆迁会越来越规范。随着物权法出台，网上的“×××钉子户”和“×××最牛钉子户”之类的消息越来越多了。网上百度一下“钉子户”，就可以看到中国的大江南北的地方名称都有：重庆，长沙，广州，上海，深圳，成都„„，还有前两天的“北京【钉子户】被强拆！户主服毒被送院急救„„”。好像物权法一出，中国的物权法突然增多了似的，当然这是人们维权意识更强的表现.但从网民对这次长沙最牛钉子户的反应没有出现和重庆那次一边倒的局面: 部分网友提出“三十多万元是漫天要价”“这也太有碍市容了，不能这样为所欲为”。而针对这种网上占据优势的意见，网友“陈小花”指出，“如可随时以公共利益的名义去侵犯他人的合法权益，那任何人都有可能成为不合理制度的牺牲品。”可见，现在人们更加理性的看待这个“钉子户”问题。并也指出，虽然物权法出台，但还有很多东西要完善，例如个人利益与公共利益如何相处。根据《物权法》第四十二条规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，只有国家在为了公共利益的需
要的前提下，才可以强制征收个人的房屋及其他不动产，但是《物权法》对“法律规定的权限和程序”并未作出具体解释。“即使拆迁具有一定的公共色彩，也不能成为损害公民合法权利的根据，如因公共利益需强制拆迁，必须以对被拆迁人予以合理补偿为前提，但相关法律对合理补偿的标准同样没有具体规定。”蔡律师说，可见《物权法》的某些内容还有待进一步完善。
解决办法：
《物权法》是维护公民权利的标志性法律，可具体到复杂的拆迁现状，现在的拆迁条例作为政府规章显得落伍老迈不合时宜了。因此，要督促政府加快修改完善拆迁条例，使其与《物权法》实现无缝对接，避免城市开发中当地方政府使用“蛮力”拆迁时出现的被动局面。另外，缓解拆迁冲突的办法还有以下方法：
1.完善政府职能，提高办事效率。政府要不断研究新对策，探索新思路，寻求新方法，以求房屋拆迁工作在逆境中取得更大突破；避免在拆迁中采取一刀切的不公平的补偿做法，在实施分户评估的基础上采用分类评估法；对被拆迁人的一些不合理要求，不做不符合规定的许愿和乱开“口子”，坚决防止造成“以闹取胜”的不良影响，并对依法拆迁的工程项目给予坚定的支持，进而保障开发商的合法权益；真正出于公共利益目的的建设应履行严格的审批程序。
2.通过进一步立法来使得拆迁事务处理趋于更大的合理化，进而实现缓解冲突。解决拆迁矛盾的一个基本思路是要理清公权和私权的分界和建立一个让各方都认可的基本规则；相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利；制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准；司法机关以个案审理的方式，解决房屋拆迁各方当事人之间因补偿安置等问题所产生的争议。有关机关尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查，按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。
3.完善拆迁听证制度，并规定行政强制拆迁决定应当依据听证报告做出。对于裁决受理听证，鉴于目前该制度弊漏太多，实施效果不佳，实际意义不大，而听证成本高昂，建议取消；对于行政强制拆迁听证，建议明确规定市、县人民政府受理强制拆迁申请后，应当邀请拆迁当事人、房屋拆迁管理部门等有关单位的代表，对强制拆迁的条件、裁决程序、裁决事项以及裁决履行情况等内容，公开进行听证，而且强制拆迁决定必须依据听证情况做出。
4.在专家评估委员会之外，建立新的拆迁评估异议处理机制。规定没有成立专家评估委员会的地方，异议人可以向原评估机构申请复核，对复核结果仍有异议的，可以提出技术鉴定申请，由裁决机关组织3名以上单数估价师组成专家组，进行技术鉴定。也可以不经复核，直接申请技术鉴定。鉴定意见认为估价报告存在技术问题的，原评估机构应据此重新出具估价报告，并承担鉴定费用；鉴定意见维持估价报告的，鉴定费用由鉴定申请人负担。
物权法的出台无疑只是为城市房屋拆迁指明的一个整体的方向。也迫使那些与物权法相冲突的法律法规的改变，例如《城市房屋拆迁管理条例》的相应要修订。将使城市房屋拆迁越来越规范。当然最重要的就是要对公共利益进行界定，这是最关键的。这也是为什么这次网民对长沙钉子户的两种观点的所在。
作为政府行为的城市建设拆迁，应让拆迁户感受到城市建设中得到应有的公平、公正、平等自愿的赔偿，感受到社会的进步，只有真正实现对公民私有财产的尊重和保护，公民才能真正告别拆迁带给他们的苦痛。工作方式简单、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是“钉子户”产生的原因。对此，维护人民群众的根本利益，是当前和谐拆迁迫切需要引起重视的问题。(注：观点主要参考《关于房地产开发拆迁冲突的思考与建议》)
