商品房买卖合同解除权的行使期限_合同解除权的行使期限

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商品房买卖合同解除权的行使期限

《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据此两规定，商品房买卖合同解除权的行使期限是必然存在的，不可能存在无最终行使期限的合同解除权。并且此司法解释将商品房买卖合同的解除权依先后顺序分为三个层次：

第一层次是法律规定或者当事人约定优先的情形。即在法律对商品房买卖合同解除权的行使期限有规定或者当事人对商品房买卖合同的解除权行使期限有约定的情形下，解除权人应当按照法律规定或者当事人约定在合理期限内行使解除权。

第二层次是法律没有规定且当事人没有约定，但解除权相对人有催告的情形。即在法律对商品房买卖合同解除权的行使期限没有规定且当事人对解除权的行使期限没有约定的情况下解除权相对人有催告解除权人行使解除权的情形，按照《合同法》和司法解释的规定，经解除权相对人催告后，解除权人应当在三个月内行使解除权，否则解除权消灭。

第三层次是法律没有规定且当事人没有约定，解除权相对人也没有催告的情形。这种情况下，按照司法解释的规定，解除权人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，否则解除权消灭。

在平海房地产开发有限公司（以下简称平海公司）与曾立新的商品房买卖合同中，当事人没有约定合同解除权的行使期限，而且事后也没有就合同解除权的行使期限问题达成协议。在法律没有就商品房买卖合同解除权的行使期限作出规定的，且曾立新又没有催告平海公司解除合同的情形下，平海公司若拥有合同解除权，就应当在合同解除权产生之日起一年内行使，否则解除权消

灭。现在问题的关键，就是确定平海公司合同解除权的产生之日，确定了解除权的产生之日，就能确定平海公司行使解除权的合理期限。根据双方合同约定，若买方（曾立新）因自身原因导致贷款最终不能实现，且在收到卖方（平海公司）付款通知之日起30日内不能付款的，卖方（平海公司）就有解除合同的权利。现在问题的关键是确定卖方（平海公司）付款的通知是何时到达买方（曾立新）的，根据不同的到达日期，会产生不同的法律后果，从逻辑上讲，存在三种不同法律后果。

第一是卖方（平海公司）要求付款的诉讼时效已过，但要求解除合同的除斥期间未过。

第二是卖方（平海公司）要求付款的诉讼时效未过，但要求解除合同的除斥期间已过。

第三是卖方（平海公司）要求付款的诉讼时效已过，且要求解除合同的除斥期间已过。

当然以上三种情形要有证据证明，才能在诉讼上产生相应的法律后果。