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浅论二手房买卖合同的解释方法
摘要：随着房地产市场的发展，二手房买卖也成为社会和民众关注的焦点。然而，无论有无房地产中介的介入，二手房买卖合同的纠纷显现出明显的上升趋势。本文从二手房买卖合同的解释方法的角度，首先分析合同解释的一般规则在二手房买卖合同解释中的适用，然后从法经济学的视角论述二手房买卖合同之特殊性。
关键词：二手房买卖；合同解释方法；法律经济学
引言：居者有其屋是指：凡是需要定居（居住）的人都应当获得住所（房屋）。这一观点可以追溯到孟子在《梁惠王章句上》谈到，“居者有其屋!病者有其医!勤者有其业!劳者有其得!”现实中，高房价让许多民众望房兴叹，而一些竭其所有购买二手小户型商品房，用于自住的民众，又常因买到不合意、甚至疑似被欺诈的房屋而陷入被动，下文尝试从二手房买卖合同解释方法的角度，解读现实中存在的二手房买卖合同纠纷并给出建议。
1、合同解释的一般规则在二手房买卖合同解释中的适用
合同解释的一般规则，可以适用二手房买卖合同。我国《合同法》
解释合同应遵循诚实信用的原则。诚实信用作为民法的一项基本原则，已为现代世界立法所公认。我国《民法通则》对之亦作了肯定，要求一切民事活动都必须予以遵循。用诚实信用原则解释合同，符合当事人的本意和法律的基本要求。在二手房买卖合同解释原则中，适用该原则把握二手房买卖合同当事人意图时，弹性较大，对法官要求较高。
1.6其他解释
方法利益衡量原则，利益衡量原则要求在解释二手房买卖合同时不但考量当事人的利益，还要考虑社会利益。实际上许多本来可以履行的合同被人为地消灭了，而由此造成的包括订约成本、履约成本、纠纷解决成本的浪费。结果是社会交易成本上涨，市场运行效率下降。
2、二手房买卖合同之特殊性——法律经济学的分析路径
2.1法律经济学的应用
笔者一直尝试着用法律经济学的方法论去分析法律现象、规则、成因以及趋势等。下文以法律经济学为路径，分析二手房买卖合同的特殊性。波斯纳的《法律的经济分析》问世后，大量学者用经济学的方法论来解决法律问题。当然，由于学科的区别，法学与经济学无法完全等同。例如在成本收益的计量经济分析时，许多数据和公式是有一定的假设前提（如经济人的假设、完全竞争市场的假设等），而这无法为法律学家接受，因为法律学家追求的是绝对公正。经济学家强调的是“理性之人”，是需求自身利益最大化之人，对于他人之福利，仅给予有限之关心。而法学家常引用“合理之人”（也称为善良管理之人），强调以合理勤勉方式行为之人，在行为之际，也要考虑别人之福利②。经济分析法学派自诞生伊始，就不断受到来自各方学者的抨击，认为其以效率取代正义，是不符合道德的。即使是波斯纳本人，在德沃金等学者以道德哲学和法哲学理论进行的强烈批判下，也承认并修正着自己理论中的某些错误。诚然，法学与经济学无法完全等同，但这并不表示二者完全排斥。“一个人要是合理的，必须是理性的，这是一个十分有力的论断”③。
2.2信息不对称理论
经济学家乔治·阿克尔罗夫以一篇关于“柠檬市场”的论文摘取了2001年的诺贝尔经济学奖，并与其他两位经济学家一起奠定了“非对称信息学”的基础。“柠檬市场”指的是二手车交易市场，而二手房交易市场与其有相似之处，例如普通民众对房屋或汽车的专业知识都十分有限。信息不对称理论是指在市场经济活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的；掌握信息比较充分的人员，往往处于比较有利的地位（例如二手房交易中的卖方），而信息贫乏的人员，则处于比较不利的地位（例如二手房交易中的买方）。该理论认为：市场中卖方比买方更了解有关商品的各种信息；掌握更多信息的一方可以通过向信息贫乏的一方传递可靠信息而在市场中获益；买卖双方中拥有信息较少的一方会努力从另一方获取信息；市场信号显示在一定程度上可以弥补信息不对称的问题；信息不对称是市场经济的弊病，要想减少信息不对称对经济产生的危害，政府应在市场体系中发挥强有力的作用。不对称信息是指：缔约当事人一方知道而另一方不知道的，尤其是他方无法验证的信息。而二手房买卖合同契约中的标的物风险状况、对专业性合同条款的理解，都属于不对称信息。不对称信息，从发生的时间来看，可能发生在当事人签约之前，也可能发生在签约之后。在现实中，二手房买卖合同的买方对关于二手房买卖合同标的风险的事前信息不了解，而买方对专业性的二手房买卖合同条款也是模棱两可，这就形成逆选择。
参考文献：
①尹田.法国现代合同法.北京:法律出版社.1995.②林诚二.民法理论与问题研究.北京:中国政法大学出版社.2000.③罗伯斯考特,张军等译.托马斯尤伦.法和经济学.上海:三联书店.1991.
