自广州市房地产交易登记中心在上月底推出涂销抵押由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“广州涂销抵押登记”。
自广州市房地产交易登记中心在上月底推出涂销抵押、转移登记、再抵押三项业务 合并办理的新规定后，申请转按揭的二手房买家不能再报低成交价避税，加上担保费未 取消，涉及转按的二手房交易增加了不少成本。新规定下究竟哪种交易方式最省钱？本 报请有关专家公布时下三种交易的方式和流程，并计算其交易成本和风险，读者可以参 考对照。要注意的是，以下交易方式的前提是业主卖出正在按揭的房子，买家同样需要办理 按揭。买卖任何一方不涉及房贷的，其交易流程和成本都会大为减少。转按揭无资金风险跨行转按受限交易流程为： 办理借证担保业务→到交易中心窗口递件→办理涂销抵押、转移登记、完税、再抵押，三个程序合一→出房产证 其优点是不需垫资赎契，不足在于不能报低 成交价避税，暂时增加了担保费转按揭是二手交易中最省钱的一种做法。随着交易中心 新规定的出台，买家会增加交易成本。目前，交易中心要求转按揭办理，必须是涂销抵 押登记、转移登记、再次设定抵押登记合并办理，也就是说在交易递件的同时，市民还 要同时递交按揭合同原件。在新规实施前，不少市民都会通过报低成交价来避税，由于新规要求交易递件时要 提交按揭合同，交易中心直接用按揭合同中的银行评估价来征税。银行评估价一般与房 屋实际成交价差不多，这样买卖双方就不能通过报低成交价来避契税、营业税、个人所 得税等费用。之前一般可报低 20%-30%的价格来避税。另一方面，由于银行要求业主付担保费，尽管在交易中心详细解释新交易流程不存 在风险的情况下，银行至今尚未正式取消担保费，申请者还得付房屋贷款额 1%~1.5%的 担保费。专家风险提示表示，转按揭不需要业主或买家垫付资金赎契，基本无资金风险。但 目前广州大部分银行不允许跨银行转按，如业主房贷银行是工商银行的，则买家只能在 工商银行办理按揭，由于不同银行批出的按揭成数和利率折扣不同，买家有可能因此无 法选择最合适自己的银行。[1] [2] 下一页担保公司垫资赎契后再交易交易流程为向担保公司申请垫资赎契→担保公司把款项交给银行，完成涂销抵押（即担保公司出钱提前还款）→交易递件，办理转移登记→完税→交按揭合同，办理再 抵押→出房产证。此种方式的优点在于可报低成交价避税，其缺点是付昂贵的担保费，为每月付垫资额 2%-3%担保垫资赎契的办法是在业主或买家都无法提供资金把业主房贷 还清而进行的一种赎契办法，即交一笔担保费给担保公司，由担保公司还清业主的贷款，在没有抵押的情况
下，再进行交易。这一程序可按照旧交易流程进行，先办交易递件，再提供按揭合同办理抵押手续，交易递件时不需要交按揭合同，交易双方可以继续报低 成交价，一般目前可以报低 20%~30%，买卖双方可省一笔税费。但担保垫资赎契的担保费很高，担保公司按月按垫资额的 3%收费，如保来理财是按 第一个月按 3%计费，第二、三个月按 2%计费。这一流程至少需要 1 个月，长的有可能 需要 3 个月。专家风险提示表示，由于担保垫资赎契的担保费高，除非可以较大限度报低房价，否则办理成本比转按揭要高，而且垫资担保费是按月收取的，一旦银行赎契出现障碍，买家可能要付巨额担保费。如果赎契拖延的时间过长，担保公司会认为这一业务存在风 险，会在垫资三个月后撤资，买家将很被动。买家为业主垫资再交易本交易流程为买家提供资金、业主申请提前还贷→涂销→交易递件→完税→交按揭 合同办理再抵押→出房产证。其优点是不需担保费，缺点是买家风险大目前二手楼市交 易大多都是实收价，部分买家为了减低交易成本，在资金充足的情况下愿意先出钱为业 主垫资赎契，再进行后面的交易。这样做的话，买家的确不需要付昂贵的担保费，还能 报低成交价避税。专家风险提示表示，由买家出资来为业主垫资赎契，买家要承受较大风险。买家垫 资 50 万元房款为业主赎契，完成涂销抵押后，一旦业主把房子转卖他人，买家要蒙受 很大的损失。为了减少买家风险，中介公司往往要求业主把房产证放在中介公司，把房 产证放在中介处并不是百分百安全，也有可能出现中介和业主勾结联合骗购的情况。买 卖双方如此操作的话，应选择信誉良好的大型中介公司，业主交房产证时要该公司盖章 签收
