抵押权与租赁权的优先性问题(案例分析051210论文)由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“抵押权实现案例分析”。
金融担保抵押权与租赁权的优先性问题
蔡凌波律师
一、案情简介：
2001年，佛山某房地产开发有限公司（下称“房地产公司“）开发某商业地产项目，为取得贷款资金周转，该房地产公司向某银行佛山市分行（下称“银行”）申请贷款，并承诺以其开发的部分商铺进行抵押。银行经审查后，同意贷款1000万元人民币，贷款期限为三年，房地产公司以其经评估的商铺资产作为贷款抵押，双方签署了《抵押贷款合同》，并到房地产管理部门办理了抵押登记，银行取得了抵押登记的《他项权利证书》。
2002年，房地产公司在商业广场正式运营后，将商铺出租不同经营者经营，其中某百货经营有限公司（下称“百货公司”）租赁了房地产公司约2000平方米的商铺经营超级市场。双方签署《租赁合同》，租赁期限6年，租赁期内如房地产公司转让商铺产权，应提前30日书面通知百货公司，百货公司在同等条件下享有优先购买权。房地产公司没有告知百货公司租赁商铺已经抵押给银行的情况。2004年，房地产公司向银行的借款到期，房地产公司无法按期还贷。银行向法院提起诉讼，请求法院判决房地产公司偿还借款本息、违约金等，并就房地产公司提供抵押商铺拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。
法院判决银行胜诉，房地产公司须立即偿还银行逾期欠款，银行对抵押物享有优先受偿权。后房地产公司仍无资金还款，银行向法院申请强制执行。法院受理后，对抵押商铺进行评估拍卖，通知可以参与竞买，如百货公司未能竞买所得，则必须限期搬迁。由于搬迁对百
货公司影响极大，百货公司向法院提出执行异议，请求法院裁判百货公司可以继续使用租赁商铺位。法院组织了执行听证对其异议进行审理。
二、本案涉及的主要法律问题
本案争议是已经抵押的财产出租后，发生债权人实现抵押权时，承租人可否以其租赁权对抗抵押权人的法律问题。
百货公司向法院提出执行异议认为：百货公司向房地产公司合法租赁商铺，并如期交租，没有任何违约行为。房地产公司事先隐瞒租赁商铺已经抵押给银行的情况，百货公司根本不知情。如果由百货公司搬迁，将导致百货公司在该商场无法经营。而根据《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。也即不论租赁商铺位拍卖转让给何人，百货公司原与房地产公司签署的《租赁合同》应当继续有效，租金、租赁期限等条件应当不变，只是商铺所有权改变后，百货公司向新的所有权人交付租金。法院不应责令百货公司未竞买得到商铺时限期搬迁。
银行则认为：房地产公司向银行借款时将商铺抵押给银行，并且经房地产管理部门依法登记。房地产公司不能还款后，法院判决银行依法享有抵押权，银行申请法院强制执行拍卖，是合法实现抵押权的方式。百货公司如不能竞买得抵押商铺，主张租赁合同继续有效，必然影响其他有意向购买该商铺的投资者竞买，可能导致无法拍卖成功。百货公司与房地产公司签订的《租赁合同》与银行无关，不能阻止法院的执行拍卖，如百货公司因此造成损失，可以向房地产公司要求赔偿，但不能以此对抗银行。
三、法院裁判要旨
法院经过执行听证开庭审理，在查明事实的基础上，依法作出了裁定，认为：
房地产公司向银行借款并以商铺抵押，其借款关系经法院生效判决。债务人未主动履行履行判决的，银行作为债权人可以向法院申请强制执行。银行对房地产公司提供作为借款担保的抵押商铺，经过房地产管理部门进行抵押登记，其抵押权合法有效，可以根据法律规定行使抵押权。百货公司与房地产公司签署了《租赁合同》，虽然根据其《租赁合同》约定以及《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。”，但是银行的抵押权经合法登记，具有对抗第三人的法律效力，且其抵押权先于百货公司的租赁权成立，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，租赁合同对受让人不具有约束力。本院已经通知百货公司可以依法行使优先购买权，如果百货公司不能竞得抵押商铺，其与房地产公司签署的《租赁合同》不能继续约束新的抵押物受让人。百货公司提出因此遭受损失问题，属于另案法律关系，不属于本案审理范围，百货物公司可以另外向房地产公司提起诉讼，本院在此不作处理。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》等有关规定，裁定如下：
驳回百货公司异议，该案继续执行。
四、律师提示
从法院裁判可得知，百货公司的异议并没有得到法院支持，如果百货公司通过拍卖不能竞买到租赁商铺，百货公司只能向新的商铺所
有人重新租赁，租赁条件则不能保障按原与房地产公司签署《租赁合同》的条件执行，如果新的所有人不同意租赁时，百货公司还必须终止营业，搬离商场而遭受重大损失。百货公司的请求为何不能得到支持？涉及到本案核心的法律问题：一项财产上设置了“抵押权”和“租赁权”后，当两者发生冲突的，哪一权利优先？
最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十五，六十六条对该问题作出了明确的规定：
第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
所以，“抵押权”和“租赁权”发生冲突，法律没有规定哪一权利绝对优先，而是根据其成立的时间先后判断，先成立的权利优先于后成立的权利。
根据以上规则，从银行（抵押权人）、出租人（抵押人）、承租人的不同角度，处理此类问题时，应有必要注意其风险防范：
1、对于接受财产作为抵押物的债权人
银行或者其他债权人，如果接受债务人提供财产作抵押，除通常办理抵押登记使抵押生效和取得对抗第三人效力外，还应当审查该财产在设定抵押前是否进行出租，租赁期限与还款期限有无冲突，是否对将来拍卖、变卖抵押物造成障碍？如果存在，应协调抵押人使该障
碍消除或者另行提供其他担保等。
2、对于出租财产一方的当事人
对外出租物业或者其他财产，如果该财产已经设立了抵押，则出租人必须书面明确告知承租人，承租人明确抵押情况后仍愿意承租的，则其自行承担风险，如日后发生债权人实现抵押权导致承租人不能继续使用，其损失是由承租人自己承担，否则，出租人必须承担赔偿责任。
3、对于承租他人财产一方的当事人
如果需要承租他人财产，也需事先调查该财产是否存在已经抵押的情况。因为先成立的抵押权优先与后成立的租赁权。如果拟租赁的财产已经设立了抵押，则必须考虑其日后可能被实现抵押权，被拍卖、变卖的风险，后签署的《租赁合同》无法与其对抗。即使从商业实际考虑而有必要租赁时，也应由出租方承诺其抵押事项不会影响租期内的实际使用，并争取由出租方作出相应的担保，以降低日后可能的损失风险。
