在建工程抵押价格评估的风险分析及防范对策由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“在建工程抵押评估”。
在建工程抵押价格评估的风险分析及防范对策
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。对于在建工程房地产抵押价格评估，存在着抵押物权益定量的不确定性，合法性、可利用价值较难以判断以及工程真正的形象进度较难把握等风险。下面就在建工程抵押评估可能存在的风险进行分析，以期对此类评估的风险防范有所帮助。
1、抵押物合法性判定的风险分析及防范
在建工程抵押价格评估中，经常遇到的问题是现有施工规模超过了建设工程规划许可证规定的工程量。在很多情况下，评估人员依据建设工程规划许可证，往往无法判断施工总平面图上规划建筑物的合法性，尤其是已经补报正在办理规划中的有些建筑物。这给估价工作带来了难度，需要估价师有效地甄别。因此，作为房地产估价师，应当勤勉尽责，向相关技术负责人以及规划和其他相关部门核实情况，搜集相关资料，确定合法有效的评估范围。
2、抵押物权益的不确定性风险分析及防范
在建工程往往存在建设方工程款的支付滞后于实际完成的形象进度，与实际投资额不一致，造成在建形象工程权益的缺失。此类风险，主要在于建设工程承包方权益的确定问题。那么如何确定施工方的优先受偿款呢?《房地产抵押估价指导意见》第十七条对此有明确规定：“评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。另外，估价师应对在建工程房地产其他优先受偿款进行调查，对于尚未支付的相关费用，应按照合同约定的金额计算或以政府相关部门规定的数额予以扣除。
3、抵押物可利用价值较难以判断的风险分析及防范
在建工程的建设施工周期短则数月，长则三、五年甚至更长。在建工程在建设初期可能技术是先进的，功能也是完善的，但经过一定时间的开发建设后，在估价时点，由于市场及外部环境不断变化，可能其技术、功能已经不能适应市场的需要，实际投入价值远远低于市场价值，面临严重贬值的可能，这在专业性较强的工业工程评估中尤为多见，其市场价值很难由评估人员在较短的时间内得出结论。从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。在建工程抵押价格的评估，给房地产估价师提出了更高的现实要求，需要估价师对建筑方面的知识，各行业的发展趋势，乃至科技发展方向都有一定程度的把握。这就需要估价师加强学习，夯实内功，培养敏锐的市场意识，提高自身素质。同时，对评估技术也提出了要求。估价师不仅要综合运用多种评估方法进行评估，还要利用数学理论，探索和应用一些新的房地产估价方法，对房地产价值产生影响的因素进行合理的测算分析。
4、在建工程形象进度较难把握的风险分析及防范
在建工程形象进度把握是在建工程抵押价格评估的一个重要环节。房地产估价师在对抵押物的工程形象进度进行判断时，由于专业程度的限制，很多情况下比较宽泛，往往依靠建设单位和施工单位的陈述，很难进行准确的判断。估价师在对该类房地产做出评估之前，可以和相关造价咨询单位进行合作或者要求建设方提供估价对象于估价时点的工程量鉴证报告，以确定真正的工程实际进度，明确工程量，并将其作为附件，使报告更加严密周全。
在建工程抵押价格评估是房地产抵押价格评估的重要形式。在评估过程中，还应当更加关注房地产抵押价值未来下跌的风险，应对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以研究和说明，并对变现能力进行分析，对在抵押期间可能产生的房地产信贷风险给予必要的关注。
