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小区停车位的市场开发商业计划书
•上海不得了机械有限公司
• 一.小区停车市场是个金矿
在我国，汽车消费其实刚刚启动。
有限的小区停车位很快被大量增加的私车占满。“停车难”已渐成一个严重的社会问题，一个隐含的社会危机。需求就是市场，对小区停车位的巨大需求蕴含了巨大的商机。
由于土地资源稀缺，不可能建造大量的地面停车位，朝天上或地下发展立体停车是个必然趋势。立体停车将是个非常庞大的市场。
但是现有的立体停车标准产品如果用于小区，尚有各种不足，无法在小区大量推广。在立体停车新产品研发、生产工艺、营销、投资、增值开发等许多方面都有巨大的利益开发空间。
小区立体停车是个尚未开采的金矿。
二．这个金矿有多大
我已探访上海一千多个居民小区，一个一个车位记录下来，这一千多个居民小区可以增加立体车位约3万多（详见附件）。全市有8千多小区，推算全市约在10万以上。假如北京、天津、济南、南京、杭州、长沙、广州、深圳、武汉、重庆等城市的小区车位和上海相仿，全国可以增加立体车位约在100万以上。
以一个立体车位价格4万计算，产值约400亿。
以一个立体车位毛利1万计算，总值约100亿。
以一个立体车位净利4千计算，净利总值约40 亿。
增值开发（车位复合利用、广告等）尚未计算在内。
三.这个金矿怎么挖（商业模式）
开发和销售，在微笑曲线的两头，是效益的制高点。谁掌握了先进的立体停车技术和销售榘道，谁就掌握了制高点，就可能在这个大金矿中挖到较大一块金。经过数不清、免不了的艰难曲折，有一个专利新产品“一种占地微小的路边停车架”(专利号—200920213846.8)终于通过了国家新产品形式试验，取得了合格证，可以合法销售了。它的商业暂用名“高升停车架”
和有生产机械停车产品资质 的“上海意达电梯自动泊车系统工程有限公司”合作，该产品由他们独家生产和售后服务。
原则上由我方负责销售。生产方如果自行销售，利润分成另外计算。
另一项发明专利（一种悬挂式停车架--201010152600.1）已进入实审并在数月前完成了首次答辩。
另有数项发明技术储备。
销售上考虑采用低价打开市场，逐步提高的策略。上海市场的销售价格初定为3.98万。（含保险费）（今后逐步提到5-6万）如果由我方完成销售，可得毛利约1万/个，1
去除销售人员工资、奖金、公关费用、税、费等开支，净利润约4千/个。该产品在上海的市场潜力约5万个，即使不考虑以后逐步提高的利润，预期在上海市场收益也在2亿左右。另一半车位上适合使用“悬挂式停车架”。
四.这个产品有多好
该款“高升停车架”（暂用名）安装在地面前后2个车位的空档边，占地仅半平方。特别适合小区围墙边、路边的位置，可以在那里的停车位上空再增近一层车位。具体可参看产品照片和视频。
它使用方便，由车主自己使用遥控器控制停车架上下；它安全可靠，轿车停在其上防损防盗；它对地面原停放的轿车、绿地和周围居民无较大影响；它维护简单，价位较低，特别适合居住小区。是现有立体停车库之外的新型。可解决部分小区停车难。
五.用户为什么会买这个产品
一旦买了车，停车位就是一种刚性需求。当地面停车位和地下车位都租不到、买不到，小区外又没有合适停车位时，立体停车架将是一种无奈的选择。假如车主出资4万购买20年租赁权，每月再付100元左右管理费（含电费、维修、保险、物业管理费），平均每月共支出266.66元。和上海黄浦等区地面停车300元/月相比还是便宜的，即使和一般小区150元/月相比，多付了116.66元，也还是可以被多数无车位车主接受的。何况，这笔投入是有价值的：①.确保他的爱车有个窝。②.停在其上防盗防损。③.白天不用时可以转租给需要白天停车的车主（周围办公楼的车主）。④.这个“租赁权”也是保值增值的，以后如果搬离小区，“租赁权”可以转让，其价格也是朝上走的。因为这是种稀缺资源。
六.会有什么竞争
该产品还有一个很大的优势就是没有同行竞争，它能够使用的地方到目前为止还没有其它的产品可以替代。
该产品成本也较低。不管和地库车位相比还是和其它立体停车位相比，都有竞争力。
七.营销策略
免费进入、低价开场、逐步提价。
首先当然是派销售人员带上产品资料和产品视频，去小区与业委会、物业、车主进行面对面的宣传、沟通。在适当的小区免费安装若干停车架供车主自愿试用，并为他们解释疑问。所谓“适当的小区”，是指停车位缺口较大、可安装20台以上、业委会和物业愿意试用的小区。试用阶段，由物业派员操作，先到先试（停放过夜）。由于停车位紧缺，停车架的样机又有限，每天只能让有限的车主停放过夜。同时告知，由于资源有限，并不能保证每个试用车主最后都能买到停车架，而是谁先要买就卖给谁。事前和物业签约，在停车架卖出后由我方支付他们每台一千左右的劳务费。
同时通过各种渠道进行宣传。比如，现在小区停车难是个公知的难题，但由于没有找到解决办法，各方面都很头疼。一旦有突破，自然就有新闻价值，媒体自会乐意报道。再比如利用网络免费资源进行宣传。再比如用安装小区的案例印成广告单散发等等。以点到面，稳步扩大。
其次是要争取政府支持。
小区停车难不仅是个社会问题，也是个民生问题，是个隐含的社会危机，政府也很头疼。如果找到解决办法，政府肯定乐见其成。他们予以支持后，也是他们的政绩。为此，我已上书上海市政府，提供了一条在政府指导下通过市场手段解决或缓和小区停车难的可操作的途径。详细内容可参见附件“解决小区停车难，政府能否出手？”我相信，到了一定时候，政府必然出手。
外地市场的开拓，要根据资金情况。如果资金充沛，肯定是自己组织销售队伍效益最高，如果资金有限，就在当地发展销售代理。
增值开发，如命名权的出卖、广告等，和销售同步进行。
八.战略目标
我的“野心”是：组织起精锐的研发团队，在立体停车新产品开发的质量和数量上成为国内的“拿幕温”。组织起强大的销售团队，不但销售本公司的产品，还代理本公司不生产的其它公司的其它品种。俗话说，百货百客，产品门类越齐全，销售成功率就越高，销售成本就越低。
在效益上要成为国内立体停车行业的“拿幕温”，还要在增值开发上有突破。在国内市场打开局面、站稳脚跟后，再向国际市场发展。
九.融资方案
由于长期研发早已用完了公司资金，现在非常缺乏市场推广的资金。现愿以该专利产品销售毛利20%的权益，获得200万RMB的投资，作该产品推广销售的资金。
十.资金使用计划
目前上海小区的停车位状况已基本掌握，初期销售人员的数量可以控制在最低。拟聘用2个中档的销售人员，（一个负责上海市内的市场，一个负责开拓其它省市的市场），销售人员的薪酬采用基本工资加销售奖金的办法，一年约12万到15万。（最多2年）
寻找10个适当小区，每个小区先免费安装5个停车架，供车主免费试用。共需资金150万左右。
公关费用、差旅开销、其它开支约20万（2年内）
十一.投资回报
方案1：该产品销售毛利的20%，约2千/个。
该产品在上海的市场潜力约5万个，即使不考虑以后逐步提高的利润，预期投资方光在上海市场收益不少于1亿左右。投资回报率50倍以上。
在外地的市场潜力则尚不能有较准确的预测。
投资回报期约7年左右（专利有效期）。
注：之所以不用净利润来计算投资方的收益，是因为成本开支会有一定的弹性，容易引起摩擦。用毛利计算，可以确保投资方的利益，也不容易引起矛盾。方案2：占本公司20%的股份。待回报达到20倍（4千万）时退出。
方案3：双方都能接受的其它方案。
十二.进度规划
获得资金后，半年内寻找到10个适当小区，共安装50个停车架，供车主免费试用。试用期预计一个月到一年。
十三.项目风险
通过以上分析可知，小区对停车位的需求迫切，新型立体停车架的潜在市场需求巨大，市场风险很小。
该款产品经过长期研发、改进，并已通过国家新产品形式试验，取得了合格证，其技术已经较成熟。生产维修上的一切风险由生产厂负责。技术风险也很小。但新的产品，新的模式，让别人相信它是安全、可靠的，从而接受它有个过程，市场推广开头会比较吃力。另外，产品的大量推广还和轿车的增长数量和小区的车位弹性有很大关系。不到万不得已，车主是不会愿意使用立体停车位的。所以，唯一的风险就是时间，成功时间预计可能会有一定的弹性变化。
最坏的情况就是：两年后，还是没有车主愿意购买该产品，那时候如果资金耗完，就辞退员工，公司运作还由我独力承担，等待时机。因为小区停车位会越来越紧张，50个停车架产品放在那里，最终会打开市场。也可以根据当时实际情况安排出租。
十四.本公司简况
“上海不得了机械有限公司”是个人独资企业。法人代表赵伟忠。
注册资金10万，注册地是普陀区。成立时间：2008年1月。目前办公地点在余姚路27号2206。电话：021-66670439
本公司的业务范围是新型停车设备开发、销售和租赁、新型玩具开发、销售。本公司目前实际由本人独力运作。
本公司目前账面上已无资金。
十五.我们的优势和劣势
领先几年看到了小区停车这个具有巨大潜力的市场，并对这个市场有了一定深度的了解。
已经有数项专利和技术方案，占领了若干制高点。
核心人物眼光远大、技术经验丰富、意志坚强。虽然目前还没有形成团队，但一张白纸，没有负担，正好做文章。
公司微小，开销少，进退灵活。
现在国内正处于“停车难”矛盾大爆发的前夕，抢先一步进入、占领制高点，将能在停车经济这个大蛋糕中分享到一大块利益。
我们的劣势主要在于缺乏资金。
十六.本人简况
男，1951年生，1968年分配到某钢铁厂打工。长期热衷于技术革新，创造发明。1994年辞去铁饭碗，以特别人才身份被某玩具厂聘为产品设计，曾设计出多款畅销电动玩具。2000年南下广东，在数个玩具公司担任产品设计。几年后回沪，作为自由设计师，为多个单位从事产品设计。2006年退休后，自行从事新产品开发。为开发新型立体停车产品，2008年注册了“上海不得了机械有限公司”个人独资企业。由于资金微薄，无力雇佣员工，除了财务请兼职，公司全部工作其实都是由我独力承担。
本人出生草根，学历不高。但一生勤奋敬业，钻研好学，思路开阔。虽未达到包起帆那样的成就，但屡败屡战，百折不挠，积累了丰富经验。虽年逾花甲，但“老骥伏枥、志在千里”，还要奋斗终生。对开发小区停车市场充满信心：“道路是曲折的，前途是光明的，成功是一定的”。
计划书编撰人：赵伟忠***
2011/7
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