呼和浩特房地产调查报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产调查报告”。
2013呼和浩特房地产调查报告
土地资源管理X1班
组长: 组员:
目 录
第一章 ：呼和浩特市简介 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2 第二章： 2013年呼和浩特房地产市场综述„„„„„„„„„„„„„7 第三章： 2013年房地产政策分析„„„„„„„„„„„„„„„„„8 第四章： 2013年呼和浩特土地市场成交分„„„„„„„„„„„„„9 第五章： 2013年呼和浩特住宅市场分析„„„„„„„„„„„„„„12 第六章： 2013年呼和浩特商业地产分析„„„„„„„„„„„„„„15 第七章： 3013年呼市消费者调查分析„„„„„„„„„„„„„„„16
第一章 呼和浩特市简介: 1
一.城市概括
呼和浩特位于华北西北部，内蒙古自治区首府，政治、经济、科技、文化、教育中心，国家历史文化名城，是自治区最发达的城市之一
呼和浩特市蒙古语意为“青色的城”，为内蒙古自治区首府，政治、经济、文化中心；北方沿边重要的开放性中心城市，城市职能定位为商业金融中心、教育科研中心、交通物流枢纽、生态宜居城市、旅游服务基地；呼和浩特现有土地总面积17224平方公里，城区面积达204平方公里。辖现辖4区、4县、1旗和1个国家级经济技术开发区,2011年常住人口291.19万，其中少数民族人口36.80万人，其中城镇人口为185.74万人，城镇化率为63.79%；呼市是内蒙第二大工业城市，综合发展最好、经济最发达的城市之一，与松原、包 头、鄂尔多斯一起并称“中国北方经济增长四小龙”，2005年，被中国轻工业联合会和中国乳制品工业协会命名为“中国乳都”。
二.城市区位
呼市位处“呼包鄂经济圈”发展的轴心，同时也是京津地区向西北部地区辐射、转移推动的第一个首府城市，承东启西的桥头堡地位3
呼和浩特市作为首府城市同时也是呼包鄂经济圈的中心城市，区位优势明显；呼包鄂”主要指内蒙古自治区首府呼和浩特、内蒙古最大的工业城市包头及新型的草原都市（能源城市）鄂尔多斯共同组成；“呼包鄂一体化”战略的提出，旨在经济一体化为核心，建立区域内部一小时经济圈，对呼市而言，不仅是经济上的拉动，更多在于能源、资源、财富的聚拢。
呼市城区东距渤海湾最近出海口约560平方公里北距内陆开放口岸二连浩特约320公里，南距鄂尔多斯能源基地约300公里，西距自治区第一大工业城市包头约180公里，距首都北京约410公市中近的后花都”之称。
里，也是西部城距离首都北京最城市有着“北京园”、“京津夏
三.城市交通
铁路、公路、航空相结合的便捷立体交通体系将加大呼市的对外辐射力和向心力，利于导入消费需求.呼和浩特是国家45个公路主要枢纽城市之一，交通便捷发达；
公路：市域内公路94条，其中国道3条，省道5条；京呼（G6）告诉公路使距北京时间缩短为4.5小时；
T铁路：主要由京包铁路、京兰铁路通往大西北及部分国内城市，开通途径俄罗斯、波兰、德国等六国的呼市至法兰克福的集装箱专列。
航空：呼和浩特白塔国际机场是内蒙古第一大航空枢纽，通往国内主要城市航线50余条，区内形成以呼和浩特白塔国际机场为中心辐射全区临河、东胜、赤峰、通辽、锡林浩特、乌兰浩特、海拉尔、满洲里等区内城市航线，通往乌兰巴托和俄罗斯的国际航线两条。
四.历史人文
呼市历史、民族文化气息浓厚，为房地产开发提供较多可以挖掘的文化主题机会.1.呼和浩特是以蒙古族为主体，汉族为多数，36个民族共同聚居的城市，也是一座拥有400年历史的具有浓郁民族特色的塞外历史文化古城；
2.呼和浩特有着2300多年的建城历史；北倚阴山，南挽黄河，怀抱土默川，北方各民族繁衍生息，创造了集游牧文化与农耕文化于一体的特色文化，加上现代文明的影响，文化历史遗迹体现了北方民族特有的朴实、豪放、大气的特征；3.比较有特色的旅游景点有大窑文化、哈苏海、大昭寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗节庆有乌兰牧骑艺术节、草原旅游
五.产业发展
依托高新能源产业助推经济发展
1.呼市正处于产业升级转型阶段，由“小而弱”的纺织、化工、食品、建材加工制造业向“大而强”的乳业、生物制药、冶金化
工等优势特色产业转化； 2.乳业、电力、生物制药、电子信息业、冶金化工、机械装备制造业等构成构成了呼和浩特具有发展前景的六大优势特色产业集群；
3.依托富足的电力、充足的风力和光照等资源，发展太阳能光伏产业、风力发电以及风电设备制造业，构筑“中国新能源之都”； 4.借助得天独厚的自然条件，乳业发展迅速，已成为著名的“乳都”。
第二章 呼和浩特房地产市场综述
一.2013年地产市场市场综述
根据0471房产网数据中心的统计，2013年呼和浩特新建商品房共成交14615套，相比于2012年环比上涨11%,；2013年新建商品房销售面积216.83万平米，相比于2012年的166.69万平方米，环比上涨30%。这证明，呼和浩特楼市已经从2012年房地产政策调控最严厉、购房者观望情绪最强烈的阶段进入了相对稳 定的阶段.但同时，根据0471房产网数据中心的统计，截止到2013年1月4日，呼和浩特在售房源面积达到1760万平米，2013年全年的去化率仅为12%，数量庞大的存量房对呼和浩特房地产市场健康发展产生了巨大的隐患。而2013年呼和浩特新增商品房预售许可证109个，新增预售面积662.6万平米，同比下降5%，新增预售房源45777套，同比下降8.5%，虽然在商品房供给量上略有下滑，但幅度微弱。相比于不足15000套的销售量，呼和浩特房地产市场的存量房数量依 旧巨大，未来仍有出现泡沫的可能。
（图：2012年与2013年呼和浩特网签成交套数对比 图片来源：0471房产网）
二.2013年呼和浩特房地产市场五大趋势
1.买方市场趋势加深
2013年延续了2012年刚需当道的市场格局，特别是在住宅市场自住需求消费成为了市场的主流，根据0471房产网数据中心的调研，在2013年成交的主力户型基本集中在90—120平米左右的面积区间。虽然呼和浩特对市民购房数量的限制有所松动，并导致一部分改善型需求的抬头，但市场总体以自住为主要需求 点的氛围没有得到根本改变。呼和浩特楼市的买方市场趋势正在逐步加深。
2.产品品质成为竞争主要因素
因为市场结构的改变，自住型需求成为主流，主流购房者对房价的涨跌因素已经没有以往那么强烈，相应的对楼盘产品品质的要求日趋强烈。从2013年成交榜单来看，万达广场、中海外滩、中海御龙湾、巨华世纪城等以产品品质为主要卖点的项目受到热捧，而其他如恒大雅苑、恒大名都、金隅丽港城、永泰城 等项目的排号情况来看，2013年以高品质产品为核心的竞争将持续展开。
3.主动降低购房门槛
在2013年呼和浩特房地产市场的营销策略上来看，各种优惠措施依旧层出不穷，但值得注意的是一部分地产商为了快速回笼资金，深入挖掘潜在购买力，针对刚需人群，利用金融杠杆，采取分期首付等手段，达到促进销量迅速回笼资金的目的。这其中的典型就是楠湖郦舍，在2013年楠湖郦舍成为成交套数、成交总面积的双料冠军，这与它实施的分期首付策略有着很大的关系。但这种销售策略未来将有一定风险，未来呼和浩特房价一旦下滑，或者购房者无力偿还贷款，将给 整个城市经济带来影响。
4.商业地产遍地开花
2013年，是呼和浩特商业地产井喷的一年，因为开发商对住宅市场未来前景的悲观判断，导致众多地产商转向了商业地产的投资开发。在呼和浩特城东、城南、城北、城西出现了许多大型商业项目，而这众多的商业地产项目基本业态形式都以购物中心+酒店式公寓+写字楼+星级酒店的组合为主，产品同质化严重，未来 商业地产将是呼和浩特地产业竞争的主战场。
5.精细化运营时代即将开启
从2013年的首府地产形态来看，未来一段时间房地产的暴利时代即将过去，房地产业的盈利模式趋于长期稳定的模式，过去一锤子买卖、捞一把就走的地产投机心态在2013年的首府房地产业越来越没有市场。追求成本管控，高周转率的地产运营模式将成为房地产企业的主流思潮，而在这一点上众多入驻呼和浩特的大型地产企业让本土房企看到精细化地产运营的威力。在未来的房地产市场中寻 求稳定长期的利润增长点，将是房地产企业生存和发展的必由之路。
第三章.2013年房地产政策分析
在2013年，呼和浩特房地产市场的政策面，几乎可以用一句话就可以概括：调控继续存在，各方习以为常。从国家层面来说，虽然国五条、房产税、京十条等政策风暴一轮接着一轮，但相对于呼和浩特区域政策层面来说，却显得风平浪静。相关主管部门保持者与中央的统一口径，却也没有进一步的具体措施出台。而这也是未来房地产政策在各地执行层面的经常表现——一个政策，各个城市多种表 述，针对于各城市不同的地产形式，未来房地产政策将出现多种不同版本。
2013年调控政策一览——从国五条到新一轮调控
●2013年1月5日
财政部印发《关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知》，要求各地进一步做好财政资金筹措与保障工作。通知指出，将采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理；继续落实好城镇保障性安居工程建设和运营管理涉及的行政事业性收费、政府性基金(含土地出让收入)与相关税收减免政策，切实减轻城镇保障性安居工程建设和运营管理费 用。
●2013年2月21日
“国五条”出台。在国务院常务会议上，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政 策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。
●2013年3月2日
国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求继续做好房地产市场调控工作，对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施进一步细化。通知要求，继续严格执行商品住房限购措施，同时进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格 按转让所得的20%计征。
●2013年5月25日
国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，2013年的改革重点是，深入推进行政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。《意见》提 出扩大个人住房房产税改革试点范围。
●2013年11月
十八届三中全会公报中提到要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革以及要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制则给了市场无限的想象空间，业内各方持不同观点引发争论。楼市对农村土地入市的链锁反应，中国土地市场制度改革，接下来就要看具体操作方案，农地入市的全国性改革措施至今仍无法完全明朗化，依然存在阻碍。建立城乡统一的建设用地市场，要做到农村建设用地和城市建设用地的公平与同权，保障农民在土地上的合法财产权 利。
11月底，上海、广州、深圳、北京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。随后，二三线城市加入楼市调控大军，“汉 七条”等相继出台。
第四章.2013年呼和浩特土地市场成交分析
一.呼和浩特土地市场成交量分析
根据呼和浩特土地收储中心公布的数据显示，2013年呼和浩特共挂牌出让国有建设用地37幅共计3330.5亩，总面积约为221.8万平方米，环比上涨了1.77%，较比上一年度有微弱回升。根据成交统计，2013呼和浩特土地市场出现以下特 点：
1.大宗土地交易频繁出现。相比于2012年，经营性土地共出让55幅，2013年在每单宗平均面积上有着很大幅度的提升。其中2013年单幅土地最大面积为呼和浩特市盈润置业有限责任公司竞得的东二环路以东、成吉思汗大街以北地块，面积为402.13亩。其中该宗土地规划要求容积率≤1.1，建筑密度70%，由此可见该地块将成为呼和浩特有一个标杆性的高端别墅项目。而在2013年12月中旬，呼和浩特市盈润置业举行的“东河上的院子”产品发布会，让这样一个高端别墅项目昭然于世。
此外内蒙古筠泰房地产开发有限公司在7月一举拿下了2013年第四批国有建设用地的所有9幅地块，总面积达到655.6亩，成为了金桥板块有一个令人瞩 目的项目。
2.实力地产商集中拿地：在2013年的土地市场中，永泰、中海、巨华、恒大、铭德、筠泰、鹏欣、鲁桥置业等八家地产公司几乎囊括了2013年全年37幅土地 的90%。
3.土地开发效率跃升：在2013年以国内实力地产企业为代表的地产企业显示了它们高效地土地开发效率，以永泰地产为例，2013年3月11日获得南二环路以南、兴安南路以西等四幅土地使用权，而在4月29日就完成了第一次开盘，在9月5日实现汇景华宅2号楼的封顶工作。从拿地倒产品亮相开盘仅用了不到2个月的时间。而中海地产、恒大地产的开发商速度同样惊人，这再一次体现了 国内知名实力地产企业的高周转率的竞争优势。
二.呼和浩特土地市场成交价格分析
2013年呼和浩特国有37幅建设用地使用权出让总金额为99.8亿元，与2012年相比环比上涨了34.8%，虽然在土地成交面积方面2013年环比去年有着微弱的增长，但成交总额却有着大幅度的增长，这意味着每亩土地的成交价有了相当 幅度的增长，达到了299万元/亩。
2013年成交的37幅土地基本处于城市核心地段，而土地性质多以商业性为主，这也就从侧面证明了在2013年，呼和浩特商业地产投资已经成为一大热点。
三.呼和浩特土地市场成交结果
呼国土储告字［2013］01号成交结果
呼国土储告字[2013]02号成交结果11
第三批出让国有建设用地使用权竞得结果表
呼公资告字[2013]04号出让国有建设用地使用权成交结果
第五章.2013年呼和浩特住宅市场分析
1.2013年呼和浩特住宅市场总评
2013年呼和浩特住宅成交量为13519套，环比上涨17.7%；成交总面积157.6万平米，环比上涨13.3%；成交均价5473元/平米，环比下降了2.6%，出现了量涨价跌的局面。但无论是从成交量还是成交均价，2013年呼和浩特住宅市场始终处在一个比较平稳的状态上，而在2013年因为呼和浩特住宅市场买房市场局势的逐渐形成，地产商纷纷出台相应的促销策略，以价换量导致了住宅成交均价 较2012年有所下降，成交量和成交面积有一定幅度提升的局面。
2.2013年呼和浩特住宅市场量价走势分析
2013年呼和浩特住宅市场出现了成交量的阶段性波峰、波谷交替出现的局面。在3月份出现了成交量的第一个高峰，之后一路下滑至6月的最低点，而后缓慢回升至8月出现第二个高点；进入九月再次下滑，直到12月呈现出收官高潮。这样的曲线走势说明在2013年购房者的购买行为受到政策、地产商的促销频率、以及自身财务收支规律的影响，而形成了集中释放期。以3月为例，目前呼和浩特地产市场以城市白领为主力的刚需购房人群，在去年岁末大多进账一笔年终奖，有了购房的底气，再加之3月一般都是呼和浩特地产商正是投入销售的第一个月，无论是新盘亮相，还是尾盘收官，均会有一定程度的优惠措施，两方 面的综合因素也就造成了3月住宅成交量的集中释放。
（图：2013年呼和浩特住宅各月成交量 图片来源：0471房产网）
而在价格方面，各月成交均价起伏不十分明显，主要呈现高开低走的局势，4至6月基本保持5800元/平米—6000元/平米的高位，而进入7月价格走势出现了一个较为明显的下降趋势，基本徘徊在5100元/平米的价位上。这也可能是 受到5、6月份成交低迷，地产商主动调低价位换取成交量的影响。
（图：2013年呼和浩特住宅网签成交均价走势图 图片来源：0471房产网）
3.2013年呼和浩特住宅市场区域分析
2013年呼和浩特四大区住宅成交量分别如下：玉泉区成交2774套，成交总面积27.4万平米，成交均价4844元/平米；回民区成交916套，成交总面积11.2万平米，成交均价4935元/平米；赛罕区成交6544套，成交总面积79.5万平米，成交均价5552元/平米；新城区成交3357套，成交总面积39.3万平米，成交均 价6308元/平米。14
（图：2013年呼和浩特住宅区域分析 图片来源：0471房产网）
由此可见呼和浩特房地产市场乃至整个城市建设发展的不均衡，一般来说房地产市场的活跃程度代表了一个区域的城市发展水平，从图表中可以看出，呼和浩特东部新城、赛罕两区与西部回民、玉泉两区特别是回民区的差距正在拉大，从住宅成交均价来看已经出现了“东富西贫”的危险局面。其中值得注意的是，玉泉区在住宅成交量以及住宅成交均价方面相较往年以有了很大程度的提升，其主要原因是以小黑河景观带、南湖湿地公园为核心的玉泉新区板块的迅速崛起，众多新住宅项目的入驻拉升了玉泉区的成交量。而回民区因为板块内集中了呼和浩特传统的重工业区，随着首府重工业的没落，使得该区域成为了呼和浩特房地产市场的“价值洼地”，但随着回民区对以成吉思汗大街西段为核心的新回民区板块 的重点投入，未来该区域具有很强的升值潜力。
4.2013年呼和浩特住宅成交TOP10
（图：2013年呼和浩特网签住宅成交套数 图片来源：0471房产网）
从图表中可以看出，楠湖郦舍以年成交1689套的成绩一枝独秀，前文已分析过楠湖郦舍一开始就将目标客群瞄准了城市青年白领为主的刚需人群。以针对青年刚需人群的低总价策略、分期首付策略，以及能引起年轻购房群体共鸣的推广策略，弥补了项目位置偏远的劣势成为了2013年呼和浩特住宅市场的销冠。
第六章.2013年呼和浩特住宅商业地产分析
1.2013年呼和浩特商业地产市场综述
2013年呼和浩特商业地产总成交量 1537套（其中商业1414套、办公123套），成交总面积 20.4万平米（其中商业18.7万平米、办公1.7万平米），成交均价为17721元/平米。从成交总面积来看，与2012年20.09万平米的数据基本持平，这说明2013年呼和浩特的商业地产仍然处在量变积累的过程中，随着2013年开工的商业项目逐个开盘，在2014年可能会出现一个商业地产成交量 的井喷。
（图：2013年呼和浩特商业网签成交均价走势图 图片来源：0471房产网）
2.2013年呼和浩特商业地产成交TOP10
在2013年万达广场二期成为呼和浩特商业地产的销售冠军，这也足以显示万达广场对呼和浩特商业地产投资者的影响力，以及呼和浩特投资人群对，实力 地产品牌的依赖度。16
第七章 3013年呼市消费者调查分析
本次消费者调查采用分区分行业的调查方式，一共对103名呼市市民进行了详细调查，下面我们对所调查的项目和获得的数据进行分析。
1、区域选择：
玉泉区赛罕区20%新城区回民区玉泉区15%赛罕区回民区14%新城区51%被调查对象中有51%的人希望居住在新城区，他们认为新城区是新兴区域卫生条件和生活配套都很适合居住。选择玉泉区的人多数是玉泉区的老住户，他们已经习惯了在玉泉区生活，选择该区的人仅占15%。20%的市民选择赛罕区，他们是考虑到哪里的发展规划较好。
2、环境选择：
山水间市中心37%江边园林旁市中心山水间16%江边5%园林旁42%
被调查的对象中，多数人喜欢在园林旁居住，37%的人喜欢居住在市中心，由此可见呼市人民十分重视小区绿化。
3.住宅类型选择：
多层别墅13%高层17%多层41%小高层高层别墅小高层29%多数被调查对象习惯居住在多层和小高层住宅里。
4、房屋面积选择：
80平方米以下80-90平方米140平方米8%100-120平方米180平方米以上160平方米3%4%140平方米80平方米以下8%160平方米180平方米以上80-90平方米37%100-120平方米40%多数被调查对象希望购买100-120平方米的住宅。
5、户型选择：
二房一厅二房二厅四房二厅4%三房二厅38%三房二厅四房二厅二房一厅28%二房二厅30%有58%的人希望购买二房的户型，38%的人希望购买三房的户型。没有人愿意购买一房的户型。19
