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干部学习讲稿：宏观经济形势与房地产调控 陈全生 国务院参事
今天讲讲宏观经济形势和房地产调控，重点房地产。我是国务院参事，参事是以个人身份参加政府，所以所讲的内容都是代表个人的，不代表政府，不代表任何机关，只代表我自己，做个声明。
一、当前宏观经济形势
要先讲经济形势，就是去年的经济形势我自己认为讲的很好，但是实际情况都在往下掉，这个是gdp往下掉的情况，是，我们是要往下跳，但是这个掉是往下在看。这个是工业增加值的情况，工业增加值我也放了一张图，从20.7%一直到15.7%，而且这个是一个累计数字，如果不是累计数字掉的就更快了，累计的它就平均了，等于是把到年底掉的情况就全部给掩盖了，所以我觉得掉得是很快的。这是运输量，大家可以看出来，运输量掉得也很快。这个特别是水运，这还不能说明。大家可以看看周转量的增长，水运占二分之一，就是这太线，这个二分之一，因为它掉得很快，最后是掉到了12.5%。港口的吞吐量也是从40掉到14、13，也是累计数字。所以我总觉得说得很好，但是实际把增长的数字一摆出来，真不是那么好。这是航空的、客运的、货运的，也都是往下掉，也都是累计数字。发电量，大家看发电量，只有水电上去了，但水电只占全部电力的20%。整体的红的是发电量增长在往下走，然后这个是火电，火电占80%。特别有一个情况2010年能源生产总量和原煤产量的数字到现在不公布。什么原因我问了，他说有一些统计上的困难，这个是十几年没有过的事情，一直在往下走。具体看消费和出口投资，看这几个情况，这个上面这两条线是名义增长，这是实际增长。由于2009年、2010年的名义增长和cpi图形相似，这个上去了，这个也上去了，所以它受价格因素影响挺大的。如果要剔除cpi因素就不是这种样子了，就不是2010年在上面，2009年在下面，是倒过来了。倒过来就是这样：我把这所有数字都列出来了，这是2009年的cpi，这是2010年的cpi，这是名义增长，然后算出来这是实际增长。
实际增长列出来的图是这样的，这条线是名义增长，这是实际增长。2009年的实际增长是这么上去的，2009年在这，2010年是在这，下来了。最后是14.6，另一边是18.4。这个是2010年的实际增长比名义增长低3.8个百分点，比名义增长低了3.8个百分点，实际是2010年比2009年低了1.。
没有一定的饱和量，现在所设的维修网点最后就撤退了，因为不能老亏损，这种情况可能最后不是优惠了最基层农村的，不是乡里、镇里，可能就是买了一块废铁就有这个问题。然后房地产再一压，这个车再不买，所以我觉得消费有问题。出口刚才讲了，所以今年的形势不是很好，从这里边我觉得有一句话就是2008年可能是最困难的一年，结果真的是最困难的一年。2009年锦涛讲，说今年是中国共产党人进入新时期遇到困难最大、挑战最严峻的一年，果真也是这样的。2010年然后又讲是极其复杂的一年，这是中央领导同志讲的。我个人认为今年可能是比较艰巨的一年。为了要和房地产这个挂在一起，我就再把固定资产这个事情再说得细一点。这是2010年十大产业固定资产投资额，这十个行业占了全部投资额的93%。这是10个行业的投资总额，这是全部行业投资总额，这是这十个行业分别的投资额占了93%，如果看这93%的话，就能看到整个中国的固定资产投资状况，划了几张表。这是2009年十大行业逐月累计的数字。这个是2010年十大行业逐月累计的数字都是十个行业。这刊布出来，把它画两张表就是这样的。中间红色粗线是固定资产投资的整体水平，或说是固定资产投资的平均水平，这细线是十大行业。这十个行业原来在去年的时候，在四川2009年的时候大部分都在红线（平均水平线）上面，这一大块就是拉动了红线的上行，下面这一块是房地产。结果到了2010年，除房地产外，其他的九条差不多都在投资的平均水平线下面。只有制造业和仓储运输大约和平均水平线持平，剩下全在红线下面。这张图说明了什么呢？说明房地产拉动了中国固定资产的投资保持在这个水平上。刚才我们看是17.9%，差不多是这个概念，现在是29%，实际投资增长是19%。如果再把房地产打下去，我估计固定资产投资还会往下掉，如果还要往下掉我觉得今年就不会太好。当然还有一种说法，今年是“十二五”的开局之年，大家都在上，但是因控制得也很紧，因为因自己也要想，如果出了事，银行这个责任也担不起，所以他现在是拼了命的在压这个贷款。我自己估计的情况是物价在上涨，经济在往下掉，但是到了三季度和四季度一定会起来的，肯定还会再追加投资，因为明年换届，所以不会有太大的风险。但是就是这种办法使得中国经济的波动会很大。
由此就导出我对房地产的看法，我个人认为2010年房价调控政策出台之后，房价是在掉。这个是2010年，这个红的是总体的房价，也都在掉，这个是叫经济适用房这条线，深下你看全部都下来了，这一年之内全都下来了。全都下来它有个过程，我总认为房地产政策的调整得有一个过程，不能说今天说了公布政策，明天房价就掉下来，或者是三个月房价就掉下来，三年的周期，盖个房子得三年，我以前也弄过房地产公司，怎么也得弄个三年，结果现在是弄了政策你立刻要掉，我觉得现在不断地加大调整力度，刚才我说了固定资产投资是这种样子，再加大力度真是要伤及整个经济了。
这是我刚才说的已经说过了，就是gdp下行，其他的工业增加值、发电量、货运周转量、港口吞吐量从侧面印证的一件事情，投资消费出口实绩增长都在下降，然后cpi、ppi的价格都在上升，居民消费价格、商品零售价格、农产品市场价格、然后农业生产资料价格、原材料燃料动力价格、工业品出厂价格、固定资产投资价格、土地交易价格等全部上涨。如果经济下行，价格上涨，是否已现滞涨？现在还不能完全这么说。但是如果在房地产调控政策已取得明显成效的情况下，再加大力度，而且动用行政干预的力量，我觉得真的会出现滞涨。
二、房地产市场发展与调控
因为住房的作用，这个是我自己体会的，因为原来是搞过房地产公司的，住房是唯一能将老百姓存款与钢材、水泥、玻璃、地板、门窗、五金等一系列建材产品紧密联系的连接器。这是唯一的能够把老百姓存款拿起来，中国的储蓄就大。然后一个是住房是个巨大的吸金器，你不让它吸，资金就到处游荡，什么“姜你军”、“豆你玩”什么这些，然后家俱、家电，厨具、洁具、装饰、装修，保姆、保安，汽车、汽油、道路、停车都是些相关起来的，你说现在停车场就养了很多人，就是划块地拿栏杆一围就不少钱了。而且中国的住房投资有个特点，就是老百姓把近三十年攒的钱投向房地产。一个是通过储蓄把过去存的钱拿出来；一个是通过按揭把未来的钱拿出来。凑在一起一共有三、四十年的钱砸在房地产上。所以我觉得住房的作用也要高度重视。
目前我个人认为中国房地产需要系统的顶层设计。所谓顶层设计我觉得有些调控思路没有理顺，问题没有开掘清楚或者是没有揭示清楚，采取的办法基本上是是非市场的，是行政为主的。大概我的观点有这么几个。第一，房地产的供给呈整体下降趋势，十年的数据。然后需求成快速上升的趋势，一个上升、一个下降所以供给不足是上涨的根本原因。我一会会详细讲。然后第二个就是房地产抵偿，市场结构有重大缺陷，什么缺陷呢？就是没有租赁市场。我们把有房住等同于有住房，等因为有房住等同于有住房所以就出了一个观念叫市场管商品房、政府管保障房，这个指导思想是有错误的，所以现在房地产市场就不景气了。第三个主要就是干部考核制度，要改变才能改变目前的这种状况。
（一）供给不足是房价上涨的根本原因
先说供给不足，供给不足十年间有四项指标，一个是施工面积、一个是购置面积、一个是完成开发面积还有一个是竣工面积都整体下降。另一方面，经济持续快速增长，城市化进程加快，居民收入水平提高，小家庭、单身家庭增多，以及流动性过剩等因素，共同推动房地产需求呈迅速上升态势。
大家来看几张图。这是土地购置面积的情况：从2000年到2010年。这条黑线是自动形成的趋势线，这是增长的百分数，这是2010年上去了，到了24%，但是整体的趋势没有改变，当然我这个图是去年就发的，这个是昨天刚加的。从绝对量上来讲，这个绝对量是不少的，当然是这个量比下去了，但是这个速度下得太快了，而这个速度和和需求的那个速度，那个速度这么上去的，所以这两者比较是非常明显的。这是土购置面积的概况。这是完成开发面积，完成开发面积也是这样，十年期间。这是施工面积，施工面积由于2010年上去了，所以趋于平缓，要不然也是这种下去的，就是因为这个上去了，当然坡度下来以后。然后是竣工面积，竣工面积今年增长了4.5%，还没去年的5.5%多，绝对量没有问题都在下去，但是就是这种增长幅度都在下滑，下滑大约都是，这个最高的是21，最低的是-3.5，这是4.5%，这是21%，是下降十几个点，这个还好一点，你像这个是-7.7，是40，三十多点，这个就将近40个点、50个点。
房屋竣工面积增长下降，表明半年到一年内供给紧张；完成开发面积增长下降，预示1-2年后会出现供给不足；土地购置面积增长下降，从三年周期以后价格呈现上涨。所以不从总量上增加房地产供给，近几年，我们将始终摆脱不了房地产价格上涨的困扰。具体说一下土地购置面积的状况。这是2001年开始一直到2010年土地购置面积的增长状况，土地面积增加的百分比，不是绝对量。可以看出来，这是2003年底我们开始宏观调控，叫“收紧银根，收紧地根”，所以土地面积就开始了从2004年5月到2007年5月土地购置面积18个月的低增长和负增长，超过10%我就认为是高增长了，低于10%以下我就认为是低增长，16个月的负增长，正是因为有连续三年的土地的购置面积是这种状况，所以2007年房价开始大涨，2007年房价大涨以后就引起了土地购置面积又开始增长，然后紧接着我们又遇到了经济危机这又下去了，或者讲这段说反正那时候的经济就开始往下掉，掉到年底又开始经济危机了，所以就出现了从2008年6月到2009年12月土地购置面积连续3个月低增长以后，15个月负增长，15个月负增长而且是重度负增长，都是-25%以上的增长，由此带来了2010年今年3月各地纷纷出现地王，这里开两会，那边地王就出现了农很没面子。这是两块。再看第三块，2004年-2009年6年期间增幅高于10%的仅有14个月，其余58个月时间都低增长和负增长，这种状况就决定了今后如果不供地房地产价格一定会上去。
