昆仑公馆市调报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“昆仑项目报告”。
昆仑公馆市调报告
一.项目概况
昆仑公馆隶属拱墅区，项目占地40858平方米，总建筑面积约200000平方米，由5幢超百米高层住宅、一个独立会所及物业房组成，内园区为约12000平方米的新亚洲庭园，东面则有市中心稀缺市政公园约24000平方米，项目北侧为运河景观带。
项目户型定位为170-500㎡的高层住宅，共有510套左右房源，其中1号楼中间套170方、180方，共235户；2号楼400方，共27户；3号楼为配套用房，4号楼310方，共90户；5号楼240方，310方，共122户； 7号楼400方，共27户。7号楼为5000方会所（地上1层，地下2层），配备中，西餐厅，健身房，4道恒温游泳池。
项目基础数据：
占地面积：40858平方米 总建筑面积：约190000平方米 容积率：3.2 得房率：75-80% 绿化率：30％ 楼层：33-34层
层高：3.15米—3.4米 交房时间:2013年12月31日 车位配比：1：2，预计售价25万/个 电梯配置：2梯2户 3梯2户 物业公司：昆仑物业
物业费用:3.8元/平米·m2+ 0.8元/平米·m2（能耗费）
二.景观
2.4万平米的城市公园与项目自有1.2万平米园区以水系相连，打造成三面环水的半岛规划，形成闹中取静的庭院生活。北侧为运河观景带，南侧通过园林水系与运河水系呼应。院落景观规划采用新亚洲风格，日式风格明显。
三.精装修品牌配置
外立面：玻璃幕墙+铝板，13米能下干挂铝板，13米以上石材 公共部分：层高： 4米--7米公共部分地面墙面：高档石材或高级地砖 公共部分窗户：阿鲁克三层中空隔热断桥铝合金 电梯间：原石褛空门顶饰,天然石材 入户门：一卡通及密码入户
户内地面：高档实木复合地板及高档石材 门禁系统：彩色可视对讲 卫浴：劳芬 龙头：当代
橱柜：德国顶级品牌Gaggenau嘉格纳和Allmilmoe 厨房电器配置：嘉格纳，包含：冰箱、抽油烟机、燃气灶、烤箱和微波炉 冰箱：310方配双门冰箱；平层配单门冰箱 地墙面：瓷砖
热水器：提供24小时热水，进口大容量，品牌未定 地热系统：地热用燃气，进口管材，品牌未定 空调：分户式中央空调日立，带防尘和新风系统
安防系统：小区出入口、庭院、首层大堂、电梯轿厢内、车库地下通道、屋面设备出入口（建筑内）、地下车库等处设摄像头，电子巡更、周界防范系统 排水：同层排水
窗户：高端智能遮能系统，采用德国进口品牌电机，颜色可挑选，目前暂定与外立面铝板一致，2000元/方 5号楼精装修风格：
1单元东边套263方（19套）及257方（27套），新古典29套； 2单元301方（跃层30套），15套现代风格，15套古典风格 3单元301方（跃层30套），古典风格
四.样板房户型分析 390方跃层：
优势：
1.昆仑公馆390方跃层户型拥有3.1米的标准层高、6.2米的挑高客厅，视 2 野优于一般住宅；而约9.2米的南向宽屏空中花园、约6.6米北向空中景廊的全赠空间，则更能让居住者尽情欣赏杭城灯火通明的繁华夜景。
2.南北超大的双阳台设计，主人可以更好的接触阳光。劣势：
1.朝北房间开间太大，进深短，导致房间呈长方形，电视机等难以摆放。2.户型开门见楼梯，大部分装修都不算在交付标准之内，客户很难想象交房后的效果，因此可能会给交房带来一定麻烦，其次是装修装饰过于烦琐，厚重。
五.智能化系统：
（一）昆仑公馆除了常规性的智能配套之外，特别采用了7大高端豪宅才会采用的尖端智能系统：户式中央交换新风系统、VRF户式中央空调系统、户式中央吸尘系统、地热采暖系统、户式中央循环式热水系统、同层排水系统智能配备、一卡式集成智能系统。7大尖端科技系统涵盖了居住生活的多个层面，确保业主居住的各方面尊贵享受更加领先。
户式中央吸尘系统优势：低噪除菌，杜绝室内循环污染
同层排水系统优势：卫生间内排水管不穿越楼板，产权清晰，一旦发生漏水情况，在本层套内维修就能解决问题。无干扰，渗漏水几率减小。
（二）可操控智能感应系统。在小小的智能触摸面板上，几乎可以控制所有电器。同时可以设置回家、离家等不同模式，比如在按下离家后，系统将根据设置在几秒钟内关闭所有灯光及指定电器。也可以通过触摸屏关闭或开启指定设备。其中值得一提的是电动百叶窗，在触摸屏操控下，百叶窗可以随意打开、闭合。电动百叶窗不仅开启灵活、操控便捷，而且具有通风透气及采光性能好等特点。
六．销售动态：
1.一期（5号楼）市场报价：预计售价约36000元/㎡。
2.一期（5号楼）实际签约均价（截止2010年2月28日）：33106元 3.一期（5号楼）开盘情况：2010年1月18日首次开盘，推出5号楼，总122套房源，共58套240方平层及64套310平米跃层, 其中有2套为限制房产，分别为顶楼的5-1-3201和5-1-3202，面积均为353平米。
4.一期（5号楼）签约情况（截止2010年2月28日）： 一单元的平层共计58套，已售35套，未售23套，成交率60% 二单元和三单元均为跃层，共计64套，其中已售39套，未售25套，成交率60% 一单元未售23套，其中一单元01室未售15套，占到了平层未售的65%以上，主要原因源于附近的高架。
5.二期推盘节奏: 预计5月左右加推1号楼，四个单元，面积180方（三房），层高3米，总计235套房源。西边一个单元楼层较低，25层左右，另外3个单元为34层。预计均价在40000元/㎡。
七.售楼处：
昆仑公馆样板房区域采用东方洄游式庭院造景手法，以曲池为纽带，围绕蜿蜒水系，树木繁盛。设置有枯山水、茶亭、金鼎桥和樱花林等东方皇室庭院特点，种植了胸径均在80公分以上名贵大香樟并引进了日本进口的造型黑松和槭树。售楼处内部具有现代风格全U型玻璃打造的昆仑公馆销售展示中心掩映在园林中心隐蔽处，装修风格以新亚洲风格为基础，让人耳目一新。据销售人员说有售楼处可能不会拆，交给政府处理。
1.进入售楼处采用预约参观制度： 如没有预约，会直接被保安拦下。
2.因为内部有认识的销售员，所以接待非常热情，讲解比较耐心细致，接待处还有咖啡，菊花茶，水果等，小点心备得比较全。3.样板房参观制度：
样板房内禁止多组客户参观，只允许一组客户参观，避免客户相互影响。八.远洋公馆和城市之星的优劣势分析：
（一）远洋公馆较城市之星的优势：
1.户型优势
大户型定位三房，二房与客厅朝南，充分利用景观入户概念，赠送大面积的阳台并连通主卧室，户型南北通风，景观优势明显。
2.稀缺城市景观
内园区中心大庭院12000平方米的新亚洲庭园和东面24000方稀缺城市公园和沿河绿化带给项目带来稀缺性。
3.景观先行
昆仑公馆样板园区面积超过10000平方米，先造园林，再让客户步入园区再到售楼处，给客户保持第一很好的印象。
4.智能家居
采用智能化系统美国AAB，为居家舒适性，灯光控制系统，窗帘控制系统，地热控制系统等，一键多控制，特别是高端智能遮能系统，采用德国进口品牌电机，对外窗帘进行控制，有效的为客户带来私密性。
5.独有三大堂规划设计
下沉式庭院调高约10米，可直接采光，地上一层设有服务性前台。另外还为访宾客设豪华等候区，地下一层，二层与车库相通的豪华礼仪大堂，大堂外侧则是下沉式景观庭院。这种设计非常新颖，会使业主非常享受归家的感觉。
6.售楼处设有贵区签约区，不会在整个接待大堂出现繁忙，零乱的场面。
（二）远洋公馆较城市之星的劣势： 1.周边是朝晖老小区
“昆仑公馆”距离武林广场4公里，位于市中心地理位置好，目前周边配套相对成熟，但周边的老小区也很多，与项目高端性形成了鲜明的对比，影响项目的品牌档次，加之开发商在高端项目操作上欠缺品牌优势。
2.配备不够完善
整体交付时未配备洗、烘干衣机给客户带来生活的不便利性。3.附近有化工研究所房子的东面是浙江省化工研究所，很难保证有机味道不会发散到住户地方。4.接待细节值得称赞
进入接待区域，保安就问了是否有预约，并及时通报里面的接待人员，做好准备工作，另外销售部配置了一个公共对讲机，随时询问了样板房的人员情况，保证了样板房的接待秩序。
5.样板房装修比较生硬
样板房设计使用石材太多，整个客厅墙面全是大理石，给人以非常生硬，冰冷的感觉，在装修用材色调上面，使用多种颜色，导致给人以很不简洁清爽的感觉。其装修现在因素与古典因素相结合，但是完全没有新亚洲院宅的风格，给人以不伦不类的感觉。
6.昆仑品牌劣势
由于昆仑公馆是昆仑集团在杭州做的首个高端品牌产品，缺乏精装修经验。由于现在高端客户的要求非常挑剔，所以对产品品牌上也有一定的要求，对于这类新开发商做的高端产品，客户多少会有一些犹豫，也因品牌问题，接下去的销售很有困难，除非该楼盘有价格优势。
7.昆仑公馆紧邻高架，有一定噪音的影响。8.车行出入口较少
昆仑公馆的车行出入口，采取一出，一进，当客户在上下班高峰期的时候，难免给客户出行造成不便，物业会很难管理。
