关于我县土地储备工作的思考由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“土地储备工作总结”。
主动思索 积极作为 把握机遇 迎接挑战
——关于和县土地储备工作的思考
2010年新年伊始，国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，作为我国承接产业转移的“先行先试区”，皖江城市带又被称为承接长三角产业转移的“桥头堡”，和县更是这“桥头堡”上的“排头兵”。在这新形势下，我们有必要认真总结，积极探索，不断完善土地储备制度，使其更好地适应我县县情，服务于我县经济的飞跃发展。
一、我县土地储备工作的历史回顾。
2001年6月，县政府颁布了《和县土地储备与出让暂行办法》，2002年3月，经县编委批准成立了“土地储备与出让中心”，构建起全县储备工作统一规划、统一计划、统一储备、统一管理的局面，加强全县土地储备的宏观统筹，至2009年底共计出让土地268宗，面积15898.3亩，其中：工业用地172宗，面积5680.4亩，经营性用地96宗，面积10217.9亩；收储土地53宗，面积3999.5亩（已供3739.7亩）。土地出让成交价总额累计为200420.1万元。通过有计划、有重点地推动土地储备工作开展，积极帮助解决企业改制和破解企业搬迁难题，盘活存量建设用地，切实解决旧城改造中面临的资金短缺，改善了广大群众的居住条件，促进了城市土地利用规划功能区的优化调整。
2002-2009年度土地出让金收入情况
单位：万元（人民币）
二、我县土地工作存在的问题
在肯定成绩的同时，也应该看到，就我县土地储备工作的总体态势而言，在其运作过程中，也还存在诸多问题。表现在以下几点：
（一）、在土地储备的资金运营上，政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回拢，而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。2001年，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（通称15号文件）。15号文件明确提出，为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度，明确了土地储备资金的主要来源，提出了明确要求，是土地储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。但在我县，在土地收购储备资金运营上，虽然也规定由县财政拨款或向银行贷款解决，但在实际运作上却是步履艰难，阻力重重。这样，资金就难以融通。没有了融通的资金，在进行土地收购的时候，土地储备机构就只能采取其唯一的一种收购方式----协议（或合同）收购来运作。但这种收购方式在运作过程中，由于采用的是“先协议收购，后出让补偿”的方式，所以在对土地进行收购的时候，无形之中就存在不利于成功收购和不利于政府获取更多的收益。
（二）、在土地储备部门之间的协调问题上，难以达成统一的认识。部门协调配合不够。土地收购储备工作是一个比较复杂的过程，涉及到很多方面，因此部门之间的协作配合对土地收购储备工作至关重要。一是拟实行土地收购储备时，由城建部门负责选址，规划部门出具规划方案，国土资源局和土地储备中心拟订征收方案和储备计划等，结果往往是各部门之间没有充分准备，也没有相互沟通，难以形成统一的意见，不仅浪费了时间，也达不到很好的效果。二是许多建设规划缺乏前瞻性和稳定性，给土地储备无形中增加了风险，也制约了土地资源的高效利用。
（三）、在土地储备的实际操作中，规避土地收购储备的行为时有发生，致使一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转手，国土收益大量流失。主要表
现在：一是一些工矿企事业单位等，因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地，以出让方式取得土地使用权后，无力继续开发，而又不具备转让条件的土地，以及应依法收回的荒芜、闲臵的国有土地，根据相关规定，本应纳入土地收购储备，但土地使用权人在不办理任何土地相关手续的情况下，买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下里的交易，导致国有土地资产大量流失；二是对于一些土地使用权符合收回、收购条件，应当进入土地储备程序的土地，因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处臵土地资产，尤其是直接将划拨土地使用权进行变卖，严重地干扰了土地收购储备工作的正常运行。三是县城或集镇规划区等一些原有的划拨性质的住宅用地，因实施城镇规划，在搬迁改造后一下子由深巷偏僻之地变成了临街“黄金”地块，土地价值突显。于是这些土地使用权人便采取拆旧翻新等种种方式，使其无偿取得的住宅用地一跃而改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地，在原用地上开门面、设店铺，用于商业、服务业等用途，从中掠取因政府投资而带来的土地增值收益。
（四）、储备土地帐面反映与实际库存面积不一致。一是由于储备土地面积包含绿化带和道路等公共实施用地面积，但出库面积不包含这些用地面积，因此表现在储备库内虽有数据，但实际上已没有储备的意义。二是储备库里的储备土地政府在安排给一些单位和个人使用时，这些用地单位不能够按照规定前来办理供地手续，而是直接使用，导致储备库内帐面反映土地没变化，而实际已经减少。
（五）、土地收储供应受到瓶颈约束。一是老城区存量建设用地由于权属情况复杂，拆迁周期长、难度大，地面矛盾一时不解决，土地一时不能供应；二是新城区征收农村集体土地受到新增建设用地指标的限制，收储的土地往往由于报批手续难以完善而影响供应。
（六）、土地供后难以监管。关键就在于缺乏一个有效的供后监管制度，土地供后的使用缺乏有效的监督和管理。虽然法律规定“对超过出让合同约
定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲臵费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”，但实践中真正被无偿收回的闲臵土地少之又少。同时对于土地使用者未能履行出让合同约定的投资强度、容积率、土地用途等约定条件使用的，国土部门在项目实施初期很难对此进行认定，等能够认定时已经形成了违约事实，难以在源头上把关。
（七）、土地储备机构人力资源配臵不够科学。土地储备机构懂专业会业务的技术人员少，导致直接从事业务的人员过少，业务骨干少。并且由于人员借调，存在岗位缺失和混岗现象，岗位职责不能完全落实。
三、做好土地储备工作的建议。
为进一步加强和规范我县土地收购储备工作，现提出如下建议：
（一）、健全土地收购储备机制。首先，是在目前尚无土地储备法律、法规的情况下，应结合我县实际，修改完善《和县土地储备暂行办法》，进一步明确各项政策及工作机制。其次，编制土地储备规划，做大做强土地收购储备，实现城市总体规划。土地储备按照“规划——储备——出让——建设”步骤，谋划超前工作，按照“道路修到哪，土地储备工作就延伸到哪”的原则，结合城建重大基础设施、专项整治，跟踪沿线可开发用地，应储尽储，使政府投入在土地上产出效益。根据社会经济发展规划和城市建设规划，科学合理的编制《和县土地储备规划》。第三，建立土地储备信息机制，充分挖掘清理闲臵土地、开发增量土地、盘活存量土地，从节约集约利用土地中拓展城市空间，优化整合城市发展布局和产业结构布局，增强政府调控土地市场能力。实现以城市规划为龙头、以土地储备为载体、以土地交易为手段的经营城市、建设城市、发展城市的理念。保障城市建设，服务经济发展。
（二）、设立土地收购储备基金，拓宽土地储备的融资渠道，提高风险防范机制。一是财政部门应将可划出用于实施土地收购储备的资金列入土地储备专项资金，纳入到每年度的财政预算体系内，并可视土地市场发育的实际情况，适当增减财政划出。二是将储备土地及地上建筑物的产权证统一办理至县土地储备中心名下，这样一则利于对收储土地进行管理，二则
增强储备土地的再融资能力，三则可以通过临时出租等方式获取收益；三是积极争取商业银行贷款授信，多渠道筹措土地运作资金，拓宽融资平台。四是积极争取政府从已收储土地出让收入中划出5%-10%比例设立土地收购储备基金，按照专款专用的原则，用于土地储备收购。
（三）、优化土地收购储备工作环境。城市土地利用用途要受城市规划所制约。在城市中相同经济区位不同用途的土地其价值差别很大。土地储备制度的一个目的是要获得土地市场的垄断收益，而储备土地的规划用途及规划指标的控制，是否与这个时期市场的土地需求结构相适应，是否能获得相应的投资收益，对土地储备机制的运作影响很大。从这一点讲，规划部门与土地储备部门的协作效率就非常重要。城建规划部门要严格执行城市规划法，制定科学、先进、稳定的城市规划，为土地收购储备提供理论依据，并将有关成果及时提供给土地收购储备中心，加强相互间的沟通，降低土地收购储备的市场风险，提高工作效率，扩大土地出让金收益。司法部门处臵破产资产时，涉及到土地资产的，应充分征求国土部门的意见和建议。同时，财政、民政、劳保、公安等部门应做好土地收购资金管理和失地农民劳动就业、社会保障、户口安臵等相关工作，保证土地征收工作的顺利进行。
（四）、扩大土地收购储备范畴。一是要加强对优质资源的储备。实行土地收购储备，是政府将土地作为商品进行市场流通，因此实现土地价值最大化是土地收购储备的核心目标。我县因为资金方面的原因，目前对黄金地段和具有发展潜力的地块收购储备不多，应在这方面作出积极努力。二是要抓好存量国有土地的储备。单位因迁移、解散、撤消、合并等原因，造成我县尚有大量的空闲土地分布在各个镇，政府可颁布相关政策予以收回并进行储备，既节约了土地，保护了耕地，又缓解了资金压力。三是要加强集体土地建设用地征收。目前，各镇都有适合兴建企业的闲臵学校、村部，因为种种原因一直没有得到有效利用，应加强对集体土地建设用地的征收，解决好乡镇招商引资的用地需求。四是充分利用土地整理复垦开发和建设用地臵换等政策，从土地出让收益中拿出一部分土地出让金扶持镇村开展田、水、路、林、村
综合整治，大力盘活农村建设用地资源，既提高土地利用率，改善了农民居住环境，又争取了建设用地指标。有了这些用地指标，可以更好地为我县经济建设提供土地储备保障
（五）、强化对各类用地的处臵管理。要根据有关法律、法规，加强对改变土地容积率、用途和擅自拆改建的查处力度，杜绝因此造成的政府土地资产流失和用地单位变相获取土地非法收益的行为；规范城区划拨土地的转让管理，对不符合规划及近期列入收储计划的土地，要限制转让审批；对私下转让的，有关部门不得办理相关的手续，并按有关规定予以查处。
（六）、建立土地供后监管制度。制定相关管理办法，明确国土、建设、规划、发改、监察等各部门的职责。一是国土部门要依法对闲臵土地加强管理；二是建设规划部门对未按照出让时约定的规划容积率、土地用途以及其他规划设计条件开发建设进行监督检查，并及时向国土部门通报；三是发改、开发区管委会对工业用地未达到出让时约定的投资强度的进行监督检查，并及时向国土部门通报。
（七）、提高土地储备队伍素质。一是加强自身修炼，要对现有从事土地储备工作的人员，采取送出去、请进来的方式，多方位的开展专业培训工作，并要求通过专业考试资格；二是把好进口关，积极引进专业人才，提高土地储备队伍的专业化水平。
和县土地储备中心
朱文亮
2010年3月
