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15、光明房地产开发公司出售一幢初装修楼宇，售房合同规定：“为保证楼宇安全和业主住用环境，购房入住后的室内装修，必须由光明房地产开发公司所属企业信达装饰装修公司统一承揽。装修标准和要求由业主提出方案，经光明房地产开发公司审查后，由信达装饰装修公司负责装修”。实施中，因为前期入住的业主强烈反映信达装饰装修公司的装修价格高质量差，所以后期购房人虽在购房时按光明房地产开发公司规定签定合同并付了款，均表示反悔，坚持要自行装修。协商后签定了补充协议：“购房人可以自行装修，光明房地产开发公司不再审查装修方案，但每户装修人必须交纳2000元渣土清运费和扰民费”。一些购房人装修完毕后再次反悔承诺，拒不交费。理由是没有渣土或自己已经清运，并且没有扰民。双方争执不下，已交费的业主也纷纷提出退费索赔。光明房地产开发公司向法院提出诉讼，请求制止合同违约行为，并表明所收费用除清运渣土开支外，是用于物业管理费补贴。请回答：
1、光明房地产开发公司与购房人是否存在违法问题？有哪儿个方面？
2、光明房地产开发公司应否审查装饰装修方案？理由是什么？
3、此案关于装饰装修合同条款及补充协议是否有效？业主是否违约？陈述你对此案的处理意见。
参考答案：
1.存在违法问题。开发公司有三处违法：在售房合同中订立的装修条款并指定装饰装修公司违法；光明房地产开发
公司不再审查装修方案违法；收取渣土清运费和扰民费违法。
2.光明房地产开发公司应该审核装修方案。根据有关规定，物业公司应该审查装修方案，并监督实施。本案在物业
公司尚未实施物业管理前，开发公司必须代行物业管理资格，因此光明房地产开发公司应该审核装修方案。
3.根据法律规定本来合同中的装修条款及协议是违法，因此是无效的。法律还规定无效的协议从订立起对当事人就
无约束力，因此本案业主没有违法，不属于违约。
4.处理：（1）没有交费的业主无需交费。（2）以交费扣除清运的实际成本后，多余费用返还给业主。（3）装修的业
主（前期业主）与装修公司的争议，另案处理。
16、业主K与开发商签订购买别墅合同，开发商没有把阁楼部分和天台计入销售面积，合同书上标明的别墅建筑面积为280 平方米。K业主于2004年3月1日收楼后因为忙于生意直至半年后才入住，发现物业服务公司的通知上写明需尽快交纳其360平方米建筑面积（含阁楼与天台建筑面积）的物业服务费，收费时间从2004年3月1日起计。K业主认为物业服务公司在物业服务费计费面积和计费时间上均存在问题。而物业服务公司认为，开发商与业主之间在销售合同中达成的关于销售面积的约定不能影响到物业服务公司按物业实际建筑面积（含阁楼与天台面积）收取物业服务费，同时计费时间也没有问题。试依法理为据对此案例进行分析。
参考答案：
1.物业管理的计费面积原则上以房产证上标明的建筑面积为准，天台通常不计建筑面积，阁楼部分是否计算建筑面积
应以房地产测绘部门测绘结果为准。
如果开发商未与业主K就阁楼部分和天台部分达成交代物业服务费的协议，物业公司应以房产证上标明的建筑面积计算服务收费额，但不应自己擅自加入天台等面积，否则，业主有权拒绝。
如果收取物业服务费时，产权证尚未办理下来，物业公司应暂时以开发商与业主K签订的购房合同上的建筑面积为准计费；待房产证办妥后以房地产测绘部门实测的房屋建筑面积为准计费，可以让业主K补交不足部分或返还多收的部分。
2.《物业服务收费管理办法》规定：因开发建设单位原因未按时交给业主买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。本例既然业主K已于2004年3月1日收楼，即可看出开发建设单位已将物业按时交给物业买受人K，若K当时未提出异议、未与建设单位另外重新约定收楼时间或者现在不能出具其他的合法、合理具体交费时间约定证明，便需从2004年3月1日缴纳物业服务费。业主不能以自己尚未入住作为拒交物业服务费的理由。
