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中国房地产调控政策新思路
————商品房收储政策
导语：近年来国家不断加大对房地产行业的调控力度，但调控过程中仍出现房价居高不下甚至是越调越高等现象。笔者在目前房地产调控的大背景下提出房地产调控政策的新思路—商品房收储政策。
背景：近两年来，国家房地产调控政策出台以来，房地产投资热度有所降低，房价控制水平总体效果不甚明显。房地产行业是我国经济的重要组成部分，其行业发展涉及钢铁、水泥、有色金属、建材等多个关联行业，对国家经济影响较大。同时，房地产行业更是关乎民生的重要行业，近年来，我国居民收入水平的增长速度远赶不上房价增长速度，致使居民对国家宏观调控的结果颇多抱怨，同时也增加了社会的不稳定因素。所以，房地产行业的长期、健康发展对于经济发展、民生大计及社会稳定性都有十分重要的战略意义。
改革开放以来，中国经济保持了较快的发展势头，国家经济实力和国民经济收入不断增长。根据国家的发展战略来看，中国未来相当长一段时间内，增速虽存在放缓的迹象，但总体仍将保持较快增速。随着国家经济实力的不断增长，靠投资、出口带动的社会财富增长明显，同时也带来了大量的就业机会，中国的城镇化水平也不断扩大。因我国传统家庭观念较重：成家必须有房的观念是根深蒂固的，这就决定了中国未来一段时间内对房地产的刚性需求必将保持一个刚性需求较快增长的局面。在未来很长一段时间内，如何保持房地产的健
康稳定发展，同时又能保证房价处于合理增长区间，对国家经济稳定和社会稳定无疑具有及其重要的战略意义。本文就笔者个人对于我国房地产行业的发展提供了区别于现有房地产调控政策的相关建议：商品房收储政策，如有不妥之处还望大家多多包涵。
商品房收储政策：政府部门成立商品房收储与统一销售部门（平台）（以下简称房销部），其主要职能为对当地的商品房进行收储，收储比例为新建商品房比例的20%，收储价格为建造成本上浮20%以内（具体收储比例及收储价格还有待多方数据进行论证，同时也可以作为政府对房地产行业调控的一个政策工具）。
一、商品房收储政策操作流程
1、商品房收储
对于商品房的收储工作，建议结合目前国家保障性住房方面的规定，并在法律层面进行硬约束，以保障该制度的严格执行。各级市（县）房销部对当地具备《商品房预售许可证》新建商品房按照20%的比例进行收储，收储价格为建造成本上浮20%以内，成本的评估由政府及第三方评估机构评估价格为依据。收储资金来源为廉租住房保障基金专户。以上收储房可纳入政府保障房项目中，便于政府的推动，同时不增加（或较小占用）政府额外的财政资金。对于开放商来说，其也可以较快获得大量现金，得以缓解自己的资金压力。
对于收储房的范围，因该政策实施主要在于保障民生，故收储房的来源应定位于普通商品住房，对商铺及高端别墅不应纳入收储范围。同时，所有的收储房均有必要采取抽签或者摇号的方式确定，这
样即可保证收储房的质量，又可弱化同一小区内的社区矛盾。
2、商品房交易平台
对于收储的商品房，政府部门可以公用下辖房产局的公布平台，亦可以重新搭建交易平台，对收储的商品房信息进行公示，并按照实名制进行预约。因收储房资源有限，且其初衷在于保障普通居民的刚性住房需求，其销售对象因设臵相应准入门槛，如必须为首套房购买者、本地户口或当地缴纳社保满一年以上购房者等要求。另外，对于收储房购买者，可以要求其在一定年限内（如8年等）不得转让。以上条件的设臵可以较好的利用政府有限的资源，最大程度的保障居民的刚性住房需求，并较好避免投机性需求。
另外，对于收储房小于市场需求的情况，房销部也可以采用抽签或者摇号的方式进行销售，以更显政府工作的公平性。
对于收储房的收储及销售，政府主要应该承担服务职能，因此建议在交易过程中给予交易手续费及税收方面的优惠，以更好的为当地居民服务，更好的实现保障民生的工作。
二、商品房收储政策的可行性
商品房收储政策相关工作是在结合目前保障性住房政策的基础上实施的，其较小占用政府财政资金，同时，政府也可以利用其现有的职能部门（或者下属事业单位）执行该项政策，该项政策的实施过程中能够较小占用政府人力、财力资源，又可以作为政府保障性政策执行的考评，整体政府执行方面较小。
对于房地产开发商来说，该政策可能会影响其销售利润来源，但
是在目前房地产行业监管力度大、贷款资源紧张的局面下，其可以较快的回笼达到预售楼盘20%的无成本现金，对于缓解其项目开发资金紧张的局势是有正面影响的。加之国家立法的硬性约束，整体对房地产开发商实施收储工作的可能性较大。
对于房地产行业来说，该项政策能够在保证房地产行业销售利润的基础上，对房地产行业的暴利行为进行一定约束。从长远角度来讲，该项政策也能保证房地产行业总体在健康稳定的背景下发展，同时也防止了房地产行业由于行业波动及国家宏观调控影响，出现大幅波动，进而影响国家宏观经济稳定持续发展的现象。
三、商品房收储政策与现行保障房政策的对比优势
1、政策实施优势
现有的保障房政策主要依靠政府进行推动，房地产开发商的参与热情不高。受该因素的影响，目前保证房政策的实施推进效果不甚显著。而商品房收储政策的实施，能够较好规避这一问题。因为从房地产开发商房地产开发伊始，国家就明文规定了其普通商品必须有20%用于收储房，对房地产商有个先入为主的观念，对后期工作的顺利开展要显著优于现有保障房政策。
2、房地产行业调控效果
房地产行业是国民经济的重要组成部分，长期的房地产行业政策紧缩无疑是不利于国民经济的长期稳定发展的。现有房地产政策的调控主要目标在于控制房价过高及房价过快上涨，商品房收储政策收储的商品房与市场销售的商品房并无位臵、质量差异，其与市场销售的商品房无实质性区别，通过政府的收储行为，收储房的价格无疑会成为市场商品房的指导价，该指导价同时也成为政府调控房价的手段，有利于政府房价调控政策的传导、实施，成为政府又一个调控宏观经济的有效措施。同时，政府手中大量的收储房将对房地产市场的供需状况起到很好的调控作用，当房价过高时，政府可以通过大量抛售收储房的手段，调节市场需求，政府调控的手段更加直接、有效！
3、资源分配及社会稳定性优势
因政府是现行保障房政策的单方面主要推动者，从目前实施效果看，很多城市出现保障房位臵较偏、楼房质量较差的情况，主要原因在于房地产开发商（建筑商）在开发项目之前，就已经将某些楼盘定位于保障性住房，因保障性住房具有政府主导、收益水平较低等的特点，故在政策压力和利润驱使下，对保障房的规划及质量给予资源倾斜较小。而商品房收储政策收储的商品房是在楼盘已经取得《商品房预售许可证》的情况下通过摇号方式确定，能够较好规避 “贫民区”、“劣质房”的现象。很明显，这一政策相对于现行的保障性住房政策更具公平性和合理性，能够较好的缓解目前社会资源分配不公平、贫富差距越来越大的现象。
总结：通过以上分析，商品房收储政策能够较好的解决或者缓解现有保证性住房实施过程中遇到的大部分突出问题，能够较公平的进行社会资源的分配，更能成为国家调控宏观经济的又一项政策工具。该项政策的实施，能够从长远角度保障我国房地产行业的健康稳定发展，对我国经济持续、快速、稳定的发展亦有一定的贡献，同时也符
合国家改善资源分配、调整经济结构、改善民生的政策要求。
2012年6月17日
